De acordo com o perfil e objetivos do comprador, há benefícios e cuidados a se tomar nas duas modalidades de aquisição. Descubra quais são!
Segundo pesquisas feitas pelo Censo de Moradia QuintoAndar e o Instituto Datafolha, 87% dos brasileiros sonham em ter um imóvel. Quando se trata de imóvel para casa própria, é um sonho ainda maior do que ter estabilidade financeira, plano de saúde, filhos e casamento. De qualquer maneira, seja para moradia ou para investimento, a dúvida entre escolher apartamento na planta ou imóvel usado é constante. A Setin apurou as principais vantagens e desvantagens nas duas modalidades de compra.
Vantagens e desvantagens do apartamento na planta
As vantagens estão relacionadas principalmente ao parcelamento da entrada e facilidade de pagamento ao longo da construção, à valorização imobiliária futura, infraestrutura moderna, possibilidade de personalização do imóvel, menor burocracia para a documentação e planejamento para a mudança. A condição essencial para essa opção é poder aguardar, de dois a três anos, em média, para a entrega do apartamento.
Neste caso, a entrada, em torno de 30% do valor do imóvel, pode ser parcelada diretamente com a construtora e paga ao longo da obra. Em contrapartida, o saldo devedor da compra sofre reajuste de acordo com índices como o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, calculado em função dos preços de materiais e serviços de mão de obra. Ou seja, são variáveis de acordo com a inflação, o que faz com que o valor mensal das prestações e do imóvel seja apenas estimado, sujeito a oscilações da economia.
O que pode ser compensador, já que o potencial de valorização do apartamento na planta é alto porque, além da infraestrutura com arquitetura, materiais e design dos mais modernos, vários vetores positivos já estão incluídos no planejamento da incorporadora como localização, pavimentação, iluminação e segurança.
Além disso, é possível, em geral com acréscimo no custo final, personalizar a planta inicial do apartamento com remoção ou inclusão de paredes e customização de acabamentos como pisos e armários, desde que as solicitações estejam devidamente registradas no memorial descritivo no ato da negociação. Apartamentos na planta já trazem em seu projeto áreas comuns e de lazer mais elaboradas e variadas, seguindo tendências contemporâneas de construção.
Também por ser negociado junto à incorporadora ou construtora, o processo de documentação da transação para o comprador costuma ser mais simplificado, já que realizado apenas entre ambos. Assim, a tramitação da escritura, do ITBI – Imposto sobre a Tramitação de Bens Imóveis, do registro de compra em cartório e das certidões negativas e de débitos ficam sob a responsabilidade da incorporadora. Mas os custos dessa documentação são altos, e podem chegar a 6% ou 8% do valor total do imóvel.
Apesar da garantia da aquisição, em geral de cinco anos, é preciso minimizar o fator de risco inerente a investimentos de longo prazo como a compra de um apartamento na planta. Para evitar problemas com atraso ou mesmo o comprometimento da entrega do imóvel, deve-se proceder a uma pesquisa detalhada sobre a incorporadora ou construtora responsável pelo empreendimento, considerando reputação no mercado, projetos anteriores e opinião de consumidores.
Imóvel usado: vale a pena?
O mercado de imóvel usado é mais amplo, com mais alternativas, inclusive financeiras. Quem está disposto a garimpar, pode encontrar boas oportunidades. Em muitos casos, a negociação está aberta para envolver trocas e permutas com o vendedor. Mas também torna-se menos segura do que quando feita com uma incorporadora, por exemplo, caso não sejam tomadas as devidas precauções.
Para usados, o valor do imóvel deve ser pago de uma só vez, seja com recursos próprios, ou por meio de um financiamento bancário. Neste caso, a entrada deve ser paga à vista, o que implica em um aporte de 20% a 40% do valor total do imóvel, dependendo das condições de financiamento.
É bem verdade que a valorização do imóvel usado costuma ser mínima, porque as características determinantes do preço do metro quadrado já estão definidas, mas também é mínimo o risco de desvalorização. E mesmo que a estrutura e os acabamentos não sejam tão modernos, em imóveis mais antigos é possível encontrar plantas mais generosas e com melhor aproveitamento interno. O comprador também tem a vantagem de verificar a infraestrutura de antemão.
Nesse caso, é fundamental uma minuciosa vistoria antes de finalizar o negócio para constatar o estado de conservação do imóvel, das redes elétrica e hidráulica, pinturas (que às vezes ‘escondem’ infiltrações, vazamentos e até fungos). Havendo necessidade de reparos ou reformas, abre-se a possibilidade de negociar a redução do valor da transação, e de uma eventual adequação do imóvel usado às necessidades do comprador.
Já no tocante à documentação, se os custos são menores, a burocracia não é. Além dos documentos originais do imóvel, o comprador precisa providenciar as certidões de matrícula, de ônus reais (Cartório de Registro de Imóveis), de dados cadastrais, IPTU e negativa de tributos municipais (Prefeitura) e de débito condominial, no caso de apartamento (Administradora do Condomínio).
Também na compra do imóvel usado, é necessária uma pesquisa aprofundada sobre a idoneidade e a titularidade do vendedor, bem como a disponibilidade real do imóvel, que pode estar comprometido por penhora ou irregularidades de documentação, por exemplo.
