Sempre ouvimos em filmes e novelas de fora do Brasil que há uma casa hipotecada e que os pagamentos precisam ser feitos em dia, para que todo o processo de restabelecimento do bem corra de forma correta e ao fim a casa continue com os donos.
Apesar da hipoteca de imóvel ser uma prática menos comum por aqui no país, ela é bastante vantajosa em relação a outros tipos de empréstimos ou financiamentos, já que com um bem como garantia os juros que incidem no montante acabam sendo menores em comparação com os outros.
Para que você entenda melhor o que é a hipoteca de um imóvel, como ela funciona, quais são seus tipos, quais as diferenças e vantagens ela possui em relação a outros tipos de transações, criamos um pequeno guia informativo. Vamos lá!
O que é uma hipoteca de imóvel e como funciona?
A hipoteca é uma forma de conseguir dinheiro emprestado, dando o bem como avalizador do financiamento. Ao fazer a hipoteca de um imóvel, o proprietário do bem o empenha como garantia de pagamento de um empréstimo. Em caso de não pagamento, a instituição financeira que é a credora do montante emprestado, tem o direito de tomá-lo para quitar o montante que ficou em aberto.
Quais são os três tipos de hipoteca?
Existem atualmente três tipos de hipoteca de imóvel juridicamente reconhecidas, então descobriremos quais são abaixo:
Convencional
É a que acontece por iniciativa do proprietário do imóvel, quando ele por livre e espontânea vontade decide que vai hipotecar seu bem para quitar alguma dívida ou adquirir recursos e arca com o pagamento das parcelas da hipoteca.Judicial
Ocorre em razão de uma condenação através de sentença judicial. Requer que se faça registro em cartório e que o proprietário entregue o seu bem para pagamento de algum tipo de dívida contraída por ele ou por terceiros no caso dele ser fiador. É uma iniciativa unilateral, partindo apenas da justiça, independente da concordância ou não do dono.Legal
Apesar de também ser imposta por uma decisão judicial, não é exigido um registro em cartório do documento de hipoteca, mas ainda assim é necessário que seja feito um processo jurídico para validá-la. Esse tipo de hipoteca existe para o cumprimento dos direitos de herdeiros, da Fazenda, de filhos, netos e credores específicos.Diferenças entre Financiamento, Hipoteca e Alienação Fiduciária
O financiamento é o processo de emprestar dinheiro de uma instituição financeira para pagamento de um bem de forma parcelada, e enquanto este bem está sendo pago a instituição financeira faz a alienação fiduciária do mesmo. Ou seja, durante o pagamento do financiamento, o bem mesmo estando no nome do proprietário está alienado ao credor do empréstimo, e somente após sua quitação o proprietário pode fazer o registro final no cartório de registro de imóveis. Ao contrário da hipoteca, que leva um bem ao banco como garantia do pagamento de empréstimo ou financiamento.
Processo e Requisitos para Hipotecar um Imóvel
No processo de obtenção de um financiamento ou empréstimo é possível hipotecar seu imóvel. Vamos ver como:
Como Hipotecar uma Casa?
Ao solicitar um empréstimo é necessário que você apresente uma série de documentos comprobatórios, como comprovante de endereço, identificação e CPF e comprovante de renda. Nem sempre baseados apenas nisso a instituição financeira concede o valor, mas ao hipotecar um imóvel e apresentar os documentos que comprovem sua propriedade e a intenção de hipotecá-lo, as chances de conseguir aumentam, então vale informar ao banco que a garantia para o cumprimento das parcelas e quitação do valor total do empréstimo é o seu imóvel.
Também vale a pena ressaltar que é preciso registrar no cartório de registro de imóveis sob o número da matrícula do imóvel que o bem foi hipotecado e, posteriormente, quando a quitação se der, é preciso solicitar que seja novamente registrado, já que esse processo não é automático, então enquanto essa baixa não for dada o imóvel constará como hipotecado.
Quem Pode Hipotecar um Imóvel?
Somente quem tem seu nome no registro de imóveis como proprietário de um imóvel é que pode hipotecá-lo. Caso a propriedade seja partilhada, é preciso que todos os donos assinem em concordância para liberação do valor. E ainda ter mais de 18 anos ou de 16 e ser emancipado.
Em 2020 o Governo Federal criou um adendo à lei de hipotecas, a medida provisória 922/20 que permite que o imóvel com financiamento em curso seja hipotecado.
Quantas hipotecas podem ter um imóvel?
Para cada imóvel é possível hipotecá-lo duas vezes. São as hipotecas de primeiro e segundo grau. Essa diferença é válida apenas em casos de execução da dívida em caso final de inadimplência. O imóvel irá à venda e a primeira hipoteca será quitada, em caso de sobra do valor, ele será direcionado para o pagamento da hipoteca de segundo grau.
Implicações Legais e Riscos
Para qualquer negociação, existem direitos e deveres de todas as partes envolvidas, e no processo de hipoteca de imóvel não poderia ser diferente, como veremos abaixo:
Consequências de Não Pagar a Hipoteca
Como um bem é dado como garantia do pagamento de um empréstimo, o banco, em caso de não pagamento das parcelas, tenta das maneiras possíveis estabelecer um acordo com a outra parte, e em caso de seguir a inadimplência o imóvel pode ser posto à venda para quitação do valor emprestado ao devedor.
Riscos de Hipotecar um Imóvel
O grande risco de fazer a hipoteca de um bem é perdê-lo em razão do não pagamento das parcelas acordadas. As instituições já podem a partir da primeira parcela atrasada solicitar a venda do bem para cumprimento dos aspectos financeiros da transação, mas é normal esperar um prazo maior e tentar negociar o valor em aberto com o devedor.
Possibilidades com Imóveis Hipotecados
A legislação brasileira criou em 2020 novas regras para as questões referentes a hipotecas, e algumas mudanças foram feitas na lei inicial através de medidas provisórias.
Venda e Escritura de Imóveis Hipotecados
Atualmente é possível negociar um bem hipotecado, é possível vender ou alugar. Mas caso o imóvel seja vendido, o proprietário que fez a hipoteca deve utilizar os recursos obtidos com a venda para saldar essa dívida. E após sua quitação solicitar ao CRI (cartório de registro de imóveis) que seja informada junto à sua matrícula o pagamento total e devolução do bem.
Partilha, Penhora, e Outras Questões Legais
Caso um imóvel hipotecado venha a ser partilhado, o credor não perde seus direitos, e o novo proprietário ou proprietários devem arcar com os custos referentes à quitação da hipoteca para poderem dispor do bem em sua totalidade. Em caso de penhora de imóvel hipotecado é preciso em primeira instância comunicar ao credor, a instituição financeira que emprestou o valor ao dono do bem, pois nesse caso tem seu direito à preferência.
Vantagens da Hipoteca
Esse tipo de negociação é pouco feita no Brasil em razão de não ser muito interessante aos credores, e também porque temos o empréstimo com imóvel como garantia e a alienação fiduciária, que como explicamos acima é uma prima distante da hipoteca. Mas há vantagens nesse tipo de empréstimo.
Com a garantia de que o valor a ser emprestado será pago de uma maneira ou de outra, com o imóvel hipotecado em caso de inadimplência, a chance da instituição financeira conceder o empréstimo é muito maior. E consequentemente, com a alienação do bem as taxas de juros descem, pois um dos fatores a se levar em conta na hora de fazer o cálculo das taxas de juros é justamente pensar nos riscos de não recebimento dos valores acordados.
A hipoteca pode ser uma excelente alternativa para quem tem um planejamento financeiro impecável, de forma que as parcelas do empréstimo caibam no seu orçamento, e isso com taxas de juros menores, e de forma a que ao final do pagamento o bem seja de novo de posse do proprietário original.
