Quem precisa contratar um empréstimo ou um financiamento e possui um bem, pode usá-lo como garantia. É a hipoteca de imóvel, que possui benefícios e riscos, mas pode representar uma grande vantagem para quem quer negociar com uma instituição financeira.

Apesar de ainda ser uma forma de negociação pouco comum no país, a hipoteca de imóvel vem atraindo um número cada vez maior de interessados, uma vez que proporciona uma série de facilidades para quem a utiliza.

Com este conteúdo vamos explicar de forma clara o que é a hipoteca de imóvel, como funciona, seus requisitos, vantagens, riscos e quando ela vale a pena. O texto orientará quem busca crédito utilizando um imóvel como garantia, destacando etapas, documentação e como é realizado o cálculo do valor emprestado.

O que é hipoteca de imóvel?

A hipoteca de um imóvel é uma forma de oferecer uma garantia em um contrato de empréstimo ou financiamento, em que o proprietário se utiliza do imóvel para assegurar à instituição financeira que o pagamento será feito.

Caso o devedor não consiga arcar com as parcelas do empréstimo, o banco tem o direito legal de tomar posse do imóvel usado como garantia para vender e quitar o débito que ficou em aberto, levando o proprietário a perder seu imóvel.

Durante a vigência do contrato, e enquanto as parcelas estão sendo pagas, o devedor pode continuar a utilizar o imóvel dado como garantia, desde que não haja atraso no pagamento mensal.

Há três tipos de hipotecas. A tradicional é feita pelo proprietária por vontade própria, com o objetivo de conseguir melhores taxas. A hipoteca judicial, que é originária de uma sentença judicial que decreta a entrega do imóvel para pagamento de uma dívida. E a hipoteca legal, que é prevista em lei para credores como herdeiros ou a Fazenda Pública.

Quais são os requisitos para fazer uma hipoteca?

Vamos mostrar a seguir quais são as exigências feitas pelas instituições financeiras para a concessão de uma hipoteca de imóvel:

Documentação necessária

Além da documentação pessoal do solicitante, que geralmente é RG ou CNH, CPF, comprovante de residência, comprovação de estado civil (certidão de casamento ou de divórcio) e comprovante de renda, o banco solicita toda a documentação do imóvel que será usado como garantia.

Os documentos do imóvel são a certidão de matrícula dele, o comprovante de quitação do bem, comprovante de pagamento do IPTU, a escritura do imóvel e quaisquer outros comprovantes que sejam solicitados pela instituição financeira.

Perfil de crédito do solicitante

Para conceder o empréstimo ou financiamento, a instituição financeira realiza antes uma análise de crédito minuciosa do solicitante para avaliar sua capacidade de cumprir com o contrato, e definir as condições contratuais, como prazo e valores.

O perfil de crédito do solicitante deve comprovar a capacidade de arcar com as parcelas do empréstimo. Ele deve ter um bom histórico de pagamentos, score de crédito alto, renda compatível com o valor solicitado e as parcelas e nenhuma restrição financeira.

Como é calculado o valor da hipoteca?

O valor da hipoteca é calculado de acordo com o valor de mercado do imóvel, com o  valor do empréstimo desejado e o percentual do valor do imóvel que será liberado para o solicitante, bem como as taxas que serão aplicadas sobre o montante.

No primeiro momento, a instituição financeira analisa o valor do imóvel a ser usado como garantia com o auxílio de um profissional, e posteriormente, com base no resultado da avaliação, é definido o valor que a financeira vai liberar.

Percentual sobre o valor do imóvel

O valor liberado pela instituição financeira gira em torno de 50% a 70% do total da análise, mas sobre este montante ainda serão incluídas as taxas de juros, administrativas, as tarifas de avaliação, os seguros e impostos pertinentes a esse tipo de transação.

Fatores que impactam a avaliação

Alguns fatores podem impactar tanto na avaliação do imóvel quanto no valor que será liberado pelo banco para o solicitante do empréstimo. São considerados o tamanho, localização, conservação e idade do imóvel, valor do metro quadrado, a infraestrutura do condomínio, a segurança do bairro e o momento do mercado imobiliário da época

Também podem ser considerados na avaliação do imóvel que podem impactar a avaliação alguns itens extras, como os deixados nos imóveis depois das mudanças, como aparelhos de ar condicionado, móveis planejados, benfeitorias como placas solares e sistema de reaproveitamento de água.

Quais os riscos de fazer uma hipoteca?

O principal risco de fazer uma hipoteca do seu imovel é perdê-lo, pela falta de pagamento das parcelas, além de ficar com o nome negativado em sistemas de proteção de crédito, o que pode se reverter em um problema constante caso a situação não seja resolvida. 

Quais são as principais vantagens da hipoteca de imóvel?

Nem sempre quando alguém precisa de um empréstimo ou financiamento seu contracheque oferece as melhores opções, então ter um imóvel para oferecer como garantia faz uma enorme diferença. A possibilidade de oferecer uma segurança proporciona vantagens, como veremos abaixo: 

Taxas mais baixas

Para quem está em busca de um empréstimo ou financiamento, a oferta de um imóvel como garantia para a instituição financeira pode ser a melhor opção para conseguir taxas mais baixas de juros e administrativas. 

Maior prazo para pagamento

Como a hipoteca utiliza um imóvel como garantia, as instituições financeiras podem conceder ao cliente um prazo mais longo para o pagamento do empréstimo, o que pode resultar em parcelas menores e mais fáceis de pagar.

Flexibilidade de uso do dinheiro

A hipoteca permite que o proprietário do imóvel faça um novo financiamento imobiliário de forma mais fácil para adquirir um novo apartamento, ou permite que uma dívida seja refinanciada.

E o melhor de tudo é que mesmo hipotecado o imóvel continua sendo do proprietário, que pode usá-lo como achar melhor, seja para morar ou até para uma locação, desde que ele não o venda, o uso é livre.

Quando vale a pena optar pela hipoteca?

Se você precisa de dinheiro, e pretende fazer um empréstimo, a hipoteca é bastante válida se o solicitante tiver uma situação financeira equilibrada e tiver absoluta certeza que conseguirá arcar com todas as parcelas do financiamento. A hipoteca de um imóvel vai proporcionar taxas de juros mais baixas e também pode ser pleiteado um prazo de pagamento maior.

No entanto é extremamente importante que o solicitante tenha certeza absoluta que terá capacidade financeira de cumprir todo o contrato, para que a instituição financeira não tome o imóvel e o venda em caso de inadimplência.

Como contratar uma hipoteca no Brasil?

Quem quer contratar uma hipoteca no país deve em primeiro lugar se informar sobre quais instituições financeiras oferecem este tipo de acordo, e dentre elas pesquisar todas as informações relevantes, como taxas de juros, taxas administrativas, valor do seguro, prazo para o pagamento, entre outros dados que sejam do seu interesse.

O passo seguinte é entrar em contato com a instituição escolhida e solicitar o empréstimo ou financiamento, bem como apresentar toda a documentação necessária, a pessoal do solicitante e as relativas ao imóvel.

Caso sua solicitação seja aprovada, é necessário fazer o registro da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis, onde o imóvel dado como garantia está registrado, para qie a hipoteca tenha validade jurídica.

Assim que o registro for feito no cartório, a instituição financeira receberá a notificação e somente então vai liberar o valor acordado. Cabe ressaltar que em caso de inadimplência, a instituição financeira pode tomar o imóvel. Depois da quitação do empréstimo, é necessário dar baixa na hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis para que ele fique livre de riscos.