Juros, uma palavra intimamente conhecida, há décadas pelos brasileiros, que assombra a vida de muita gente!
Apesar de nossa economia ter mudado bastante, esse fator tão presente no mercado financeiro ainda assusta muita gente na hora de fazer negociações e compras, com parcelamento ou financiamento.
Por isso vamos mostrar abaixo exatamente o que é preciso saber para lidar com os juros, um elemento presente na nossa economia desde… sempre!
E explicar onde se criam, como se multiplicam, e de que maneira podemos fugir do descontrole dos juros.
O que são taxas de juros?
Os juros são valores percentuais que as financeiras e bancos aplicam sobre um valor que tenha sido investido ou emprestado.
No caso de investimento, os juros são de remuneração, para quem disponibiliza (empresta) uma quantia ao banco.
No caso de empréstimo ou financiamento, o não cumprimento do acordo estabelecido ao pegar uma quantia, os juros são aplicados para compensar o atraso e cobrir os riscos da negociação. Inclusive de possível inadimplência.
No caso de financiamento imobiliário, os bancos cobram uma taxa pelo empréstimo do valor, baseados em diversas taxas que referenciam a cobrança dos juros.
A grosso modo, os juros são o valor que os bancos cobram para te emprestar um valor, ou que te remuneram, quando seu dinheiro é investido na instituição.
Taxas de juros no financiamento de imóveis
No caso do financiamento de imóveis, os contratos costumam ser longos. Os cálculos das taxas de juros vão incluir o valor montante do imóvel, a idade do comprador, sua capacidade de liquidar o empréstimo, e o risco que os bancos correm por ter emprestado o dinheiro.
As taxas podem ser fixas ou variáveis, isso vai ser definido de acordo com as negociações entre as financeiras e os clientes.
Principais taxas do financiamento imobiliário
Num financiamento imobiliários as taxas de juros podem ser fixas, que permanecem iguais durante todo o período do contrato, ou variáveis, que serão calculadas com base em algum índice previamente acordado. Vamos saber um pouco mais sobre as principais taxas utilizadas em financiamentos de imóveis abaixo:
Taxa Referencial (TR)
A TR é utilizada para correção não só de financiamentos imobiliários, mas também para ajustar o saldo devedor de outros tipos de empréstimos e de investimentos.
Taxa Nominal
Essa é a que chamamos de taxa fixa, usada como referência para calcular o montante de um financiamento, e regulada pelas autoridades da área financeira.
Taxa Real
A taxa real é corrigida com base na inflação. Os juros são baseados apenas no índice da inflação do período.
Taxa Efetiva
Quando há aumento no valor total do financiamento acordado, a taxa de juros que está sendo utilizada é a taxa efetiva, que incide mais juros sobre o valor calculado do que o feito pela taxa nominal.
Custo Efetivo Total (CET): Você sabe o que é?
CET significa Custo Efetivo Total, então ao começar seu processo de financiamento, não perca essa sigla de vista!
O CET nada mais é do que o valor final do financiamento, somado aos encargos, tarifas, taxas relativas a negociação, e as taxas de juros.
Vamos exemplificar alguns dos itens e taxas que entram na composição do CET para que fique mais claro:
- taxas administrativas dos bancos e instituições financeiras;
- taxa de abertura de cadastro (TAC) cobrada por algumas instituições;
- taxas de análise de crédito cobradas por instituições financeiras para verificar se o candidato ao financiamento tem possibilidades de arcar com seus custos;
- IOF (Imposto sobre Operação Financeira) que incide sobre diversas operações financeiras; seguros que garantam o pagamento do financiamento em caso de morte ou perda de renda do contratante.
O Banco Central exige que o TEF seja exposto no contato de empréstimos e financiamentos. É uma resolução que permite aos contratantes saber quanto estão pagando além do valor do imóvel em si.
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Registro de imóveis: guia com tudo que você precisa saber sobre
O que é amortização de financiamento?
Como diz o nome, a amortização do financiamento do imóvel é pagar parcelas de forma adiantada, uma estratégia excelente para quem tem dinheiro em caixa, e principalmente para quem fez financiamento com juros variáveis.
Importante explicar que existem duas formas de amortização, a do montante e a das parcelas. Qual a melhor? Isso depende inteiramente da realidade financeira do contratante.
Se possuir uma renda mensal fixa, o ideal é diminuir o número de parcelas, ou seja, amortizar o montante e continuar pagando o mesmo valor, mas por menos tempo.
Mas se a renda for variável, o interessante é que se diminua o valor de cada parcela, deixando assim uma gordurinha na sua renda mensal, já que as parcelas com menor valor impactam positivamente no orçamento do comprador, mas o tempo do financiamento permanece inalterado. E para fazer essa amortização as instituições financeiras se guiam por essas duas tabelas abaixo.
Sistema de amortização constante (tabela SAC)
No modo SAC de amortização, se você conseguir antecipar o pagamento de algumas parcelas, esse adiantamento vai impactar diretamente nos juros, tornando o total da sua dívida menor. Isso pois os juros incidem sobre cada parcela, e com o pagamento adiantado de parcelas, os juros deixam de entrar na soma total do financiamento, diminuindo gradualmente. Em boa parte dos financiamentos, as maiores parcelas são pagas logo no início, e a tendência é que haja uma diminuição dos valores pagos mensalmente até o fim do contrato. A amortização é uma ótima estratégia para pagar menos, se você tiver disponibilidade financeira!
Sistema de amortização price ( tabela price)
Já no sistema price de amortização, as parcelas permanecem fixas até o final do contrato, e os juros diminuem de maneira crescente.
Como assim? Por exemplo, se for possível adiantar o pagamento dos valores, o total (hipotético) de 80% que é usado em cada parcela para pagar o custo do imóvel, e não os juros vindos dos financiamento, passa a ser de (novamente hipotéticos) 95% . Ou seja, você acaba pagando menos, já que o valor das parcelas se torna cada vez mais baseado no valor do imóvel e não nos juros cobrados no contrato.
SELIC e sua influência sobre as taxas de juros
A taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia), bastante falada, porém pouco conhecida, é bem simples de entender.
Foi criada pelo Banco Central, com o objetivo de registrar as compras e vendas de títulos do Tesouro Nacional para instituições financeiras.
Ou seja, é a taxa básica de juros, calculada pelo COPOM (Comitê de Política Monetária do Banco Central), a cada 45 dias.
A Selic pode impactar no aumento ou redução (o que não é tão comum) do valor das parcelas do financiamento imobiliário caso o contrato esteja indexado a ela.
Mas, se a oferta de imóveis não for abundante, os preços se manterão ou podem até aumentar. Isso acaba por favorecer as compras com pagamentos à vista.
Em 2023, a Taxa Selic está estacionada desde o mês de agosto, o que é um bom sinal para projetos de futuros financiamentos.
O importante é estar sempre bem informado sobre toda a negociação, as formas de juros acordadas, possibilidades de aumento ou redução de parcelas ou montante do contrato, e fazer com isso caiba no seu orçamento!
