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Na hora de fechar negócio
28 de Agosto de 2020.

Qual tipo de financiamento imobiliário é melhor?

Se você chegou até aqui, parabéns, isso mostra que começou a pensar em adquirir seu imóvel no momento certo, pois o cenário atual pode ser muito positivo para quem pretende comprar apartamentos em São Paulo.

E uma das etapas mais importantes na jornada da compra de um apartamento à venda em sp é a definição do tipo de financiamento imobiliário. O financiamento de imóveis, tanto residenciais como comerciais, é feito pelos principais bancos e também por algumas poucas fintechs (startups ou empresas que desenvolvem produtos financeiros totalmente digitais).

O economista e especialista em mercado imobiliário, José Pereira Gonçalves, explica que o que diferencia as várias formas de financiamento imobiliário são, principalmente, o critério de reajuste dos encargos mensais e do saldo devedor. “Nesse aspecto, face a estabilidade econômica e a redução da inflação observada nos últimos anos, o mercado oferece modalidades de financiamentos com reajuste pela Taxa Referencial (TR), por índices de preços (como IPCA) e, em alguns casos, até prestações fixas. Vale destacar que para cada tipo de reajuste, normalmente, os bancos vinculam uma taxa de juros diferente”.

Veja abaixo os detalhes de cada uma delas para que você possa escolher qual se adequa ao seu perfil.

 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Criado na década de 1960, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um dos mais tradicionais modelos de financiamento de imóveis. Nesta opção é possível financiar um imóvel de até R$ 1,5 milhão, financiamento de até 80% do valor do imóvel, num prazo de 35 anos para quitar a dívida e juros de até 12% ao ano. Além da vantagem dos juros serem definidos por lei, é possível utilizar o saldo do FGTS na compra, mas vale lembrar que o valor da prestação não pode ultrapassar 30% da sua renda familiar mensal bruta.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Se você pretende investir quantias mais altas na compra do apartamento à venda, que não se enquadram nos valores do SFH, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é a modalidade mais indicada. No SFI não existe limite no valor do imóvel a ser financiado e a taxa de juros pode ser negociada entre a instituição financeira e o comprador. Uma das principais desvantagens do SFI é a proibição do uso do FGTS na operação.

 

Prestação do financiamento imobiliário: entenda como é calculada

Definido o tipo de financiamento imobiliário e a taxa de juros, você precisará escolher o sistema de reajuste (indexador - correção do financiamento) e o tipo de amortização do seu empréstimo. Todos esses itens servirão como base de cálculo da parcela do financiamento imobiliário, que é dividida em três partes, sendo: a taxa de juros (mais correção), a amortização e as taxas extras.

A taxa de juros, bem como a correção, serão definidas de acordo com o tipo de financiamento contratado e a política de crédito de cada instituição financeira.

 

Índices de correções

  • Taxa Referencial (TR)

A Taxa Referencial, TR, é um índice de correção utilizado para calcular rendimentos em investimentos e tem influência no valor das parcelas de um financiamento, como o imobiliário, por exemplo. A TR está zerada desde setembro de 2017, o que significa que as parcelas não terão alterações com a inflação, ou seja, correção monetária.

  • Índice de Preços para o Consumidor Amplo (IPCA)

É o Índice de Preços para o Consumidor Amplo (IPCA). Medido mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), foi criado com o objetivo de oferecer a variação dos preços no comércio para o público final e é considerado o índice oficial de inflação do país.

  • Prefixado

Não há correção e os agentes financeiros incluem suas expectativas de inflação e o risco assumido na taxa de juros contratada.

 

Os sistemas de amortização

  • Sistema de Amortização Constante (SAC)

É o modelo mais utilizado pelos bancos e corresponde ao cálculo da prestação mensal do financiamento, composta de amortização e juros. A amortização é constante desde o começo do contrato, ou seja, reduz o valor do saldo devedor desde a 1ª prestação. Deste modo, neste sistema a parcela inicial é maior, mas diminui ao longo do prazo.

  • Tabela Price (TP)

Ao contrário do SAC, as prestações mensais do financiamento com Tabela Price são constantes. Cada prestação é composta de uma parte de amortização e outra de juros, sendo que a prestação inicial tende a ser menor (a diminuição do saldo devedor só é notada com aproximadamente 50% das prestações quitadas).

  • Sacre

O Sacre é uma mistura da Tabela Price e do SAC. Nesse sistema de amortização o valor das prestações sobe durante um período e depois diminuem até a quitação completa da dívida.

 

De acordo com Gonçalves, antes de realizar a operação de financiamento imobiliário, o ideal é fazer uma simulação do empréstimo (os principais bancos disponibilizam simuladores) e localizar um apartamento em SP que se enquadre em suas condições, tanto de poupança a ser utilizada como no financiamento a ser contratado.

 “Além disso, também é importante que o imóvel preencha as suas necessidades, tanto de moradia como de localização, sendo fundamental realizar algumas visitas antes de fechar o negócio”, finaliza.