Quando pensamos em realizar a aquisição da casa própria, imediatamente ligamos essa ideia a um determinado tipo de empresa, e no caso de venda de imóveis a melhor opção sempre vai ser uma incorporadora imobiliária.
No mercado imobiliário existem diversas opções de vendedores, mas para escolher a incorporadora - sim, ela é realmente um dos melhores caminhos para adquirir seu novo bem - ideal para realizar uma transação desse porte, é bom se informar melhor sobre o assunto, e saber de que forma você pode fazer as checagens necessárias.
Para esclarecer suas dúvidas sobre o que é uma incorporadora de imóveis, desenvolvemos um guia para te contar um pouco mais sobre o tema, e ainda vamos dar umas dicas para que você saiba de que forma é possível escolher a incorporadora de imóveis ideal para comprar seu novo apartamento. Além disso, o tema crowdfunding e as leis que regem incorporadoras também serão mencionadas por serem pertinentes.
O que é uma incorporadora de imóveis?
Se esse conceito - o que é uma incorporadora de imóveis - ainda é novo para você, saiba que está lendo o artigo certo para dirimir todas as suas dúvidas. Para entender melhor, é preciso saber quais são as funções de uma incorporadora.
Ela é responsável pelos processos de escolha do tipo de empreendimento a ser construído, local da obra, tamanho do empreendimento e de cada uma de suas unidades, captação da verba para iniciar o projeto, adquirir o terreno, contratar a construtora e fazer todo o acompanhamento e venda dos apartamentos.
Então, para esclarecer melhor, uma incorporadora de imóveis é a encarregada pelo planejamento e desenvolvimento de um novo empreendimento imobiliário, bem como pelo acompanhamento de todo o processo da construção e a comercialização de suas unidades.
Diferença entre uma incorporadora de imóveis e uma construtora
Muitas pessoas encontram dificuldade em compreender de forma clara tanto o papel da incorporadora quanto o da construtora. A incorporadora de imóveis planeja todo o empreendimento, da sua concepção, design, quantidade de unidades, até a venda das unidades, tudinho mesmo. E ela é a responsável inclusive pela contratação da construtora para realizar a obra do empreendimento.
E a construtora é a responsável pela execução da obra, como o seu nome mesmo diz. É ela quem realiza a obra da base até a finalização dos apartamentos, com colocação de piso, janelas e demais acabamentos e revestimentos. As construtoras são contratadas pelas incorporadoras e, pela execução do trabalho, recebe da incorporadora o valor previamente combinado.
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Inscrição imobiliária: O que é, como consultá-la e para que serve
O que faz uma Incorporadora imobiliária?
Para que seja possível compreender todas as atribuições de uma incorporadora de imóveis, vamos fazer um passo a passo com todas as etapas que envolvem um empreendimento imobiliário e assim descrever todo o processo que envolve as funções da incorporadora.
Antes de iniciar qualquer projeto é necessário fazer um estudo do mercado imobiliário de forma a conseguir identificar quais são as lacunas, o que o mercado está deixando de oferecer ou oferece menos que o necessário. Depois de reunir as informações necessárias e descobrir qual o melhor empreendimento, vamos para a próxima etapa.
Agora é o momento de idealizar o empreendimento, hora de conceber e planejar o que vai ser construído. Depois do projeto inicial pronto, é necessário conseguir um terreno para iniciar a construção, mas antes das obras começarem, é preciso ir para a parte de licenciamento, já que a incorporadora é a responsável pela obtenção de todas as licenças pertinentes ao empreendimento. Licenças municipais e ambientais.
Depois das licenças em mãos, agora chegou a fase da construção, e nesse momento entra a construtora. Escolhido o terreno é preciso comprá-lo, e prepará-lo para as obras. Definido o estilo da construção é preciso desenvolver o projeto arquitetônico. E aí vamos iniciar as obras com a construtora já escolhida e preparada, fazer o acompanhamento de todos os detalhes da obra, que incluem questões legais, administrativas, financeiras. E no meio disso tudo desenvolver e iniciar uma campanha de marketing para venda das unidades.
Algumas incorporadoras oferecem financiamento imobiliário, então com a negociação das unidades podemos ter as vendas ou alienações fiduciárias, onde a instituição financeira tem a posse do imóvel até sua completa quitação. Enquanto isso, a incorporadora de imóveis segue acompanhando o andamento da obra e seus prazos, suas questões financeiras e as vendas, tudo simultaneamente. E tudo isso até o momento da entrega das chaves com o habite-se liberado.
Tipos de incorporação imobiliária
Para conhecer os três tipos de incorporações imobiliários que existem no mercado, vamos agora mostrar a você:
Incorporação imobiliária por administração
Se dá quando a incorporadora é a responsável por todo o processo de um empreendimento. Do planejamento inicial à entrega das chaves. Incluindo tributos, contratações e cuidado com prazos e riscos.
Incorporação imobiliária por empreitada
Quando a incorporadora contrata a construtora para tocar e cuidar das obras, e assume a responsabilidade das vendas das unidades entregues ao fim da obra, juntamente com o risco de ocorrerem atrasos no cronograma entregue pela construtora e os prejuízos decorrentes desses atrasos. Já a qualidade da construção e acabamentos fica por conta da construtora.
Incorporação imobiliária por conta e risco do incorporador
Para a venda das unidades a incorporadora utiliza um corretor, comissionado, que é o responsável pela negociação. E todas as etapas do empreendimento são por conta e risco do incorporador.
Crowdfunding Imobiliário: Você sabe o que é?
O conceito de crowdfunding se popularizou de formas diferentes. Na tradução literal, em português tem o significado de financiamento colaborativo. Aqui no país temos um sinônimo muito conhecido por todos, que é a famosa vaquinha. No entanto, esse termo passou a ter novos significados quando entrou de fato para o nosso mercado financeiro, e há algum tempo entrou também para o imobiliário. O crowdfunding imobiliário chegou para atrair investidores de pequeno e médio portes, pessoas físicas ou jurídicas, para as empresas de investimento.
E o que isso representa dentro da realidade do mercado imobiliário? Que um grupo de investidores se reúne, com um objetivo em comum, que é viabilizar e pôr em prática um projeto de um empreendimento imobiliário com os fundos de todos os envolvidos no grupo do crowdfunding. As empresas de investimentos entraram em uma parceria com as incorporadoras no intuito de, através da participação dos investidores, obter segurança financeira para financiar projetos imobiliários.
Nesse contexto, a captação de recursos se tornou uma forma segura de conseguir rendimentos tanto para as empresas de investimento, quanto para as incorporadoras e seus investidores, que nada mais fazem do que financiar empreendimentos imobiliários de forma bem mais segura. E como se dá essa segurança? A verba investida é utilizada para viabilizar diversos empreendimentos das incorporadoras imobiliárias, como shoppings, condomínios residenciais, centros empresariais, prédios comerciais e outros tipos de empreendimentos. Após o início das obras, as unidades começam a ser divulgadas em campanhas de marketing voltadas para esse cenário. E somente quando começam a ocorrer as vendas ou alienações, os lucros são divididos de forma proporcional ao valor por cada um investido. Apenas lembrando que um imóvel na planta custa bem menos que um imóvel proporcional já pronto, então as possibilidades de lucros são reais!
Lei de Incorporação Imobiliária: Entenda os principais pontos
A Lei número 4.591/64 é a responsável pela regulação das incorporadoras de imóveis, e é ela quem estabelece todas as normas e diretrizes que devem ser seguidas, incluindo regras sobre a comercialização dos empreendimentos. A lei também deixa bem claro qual é o papel das incorporadoras de imóveis tanto no mercado financeiro quanto no imobiliário, e como ela deve se portar frente às mais diversas situações e possibilidades.
Com essa lei é possível saber quais são os direitos e deveres das incorporadoras de imóveis, e a delimitação da sua área de atuação. Em resumo, tudo que pode ser feito, o que não pode, e todas as taxas que devem ser pagas de acordo com as ações da incorporadora, os tributos ao governo.
Em 2014 houve uma reformulação de muitos itens e artigos da antiga lei das incorporadoras de imóveis, e ela foi assim atualizada, deixando de vigorar a antiga Lei 10.031. No Título II, Capítulo I, do Artigo 28 em diante, está oficialmente descrita toda e qualquer atividade exercida por incorporadoras e incorporadores, pois sim, pessoas físicas e jurídicas podem ser incorporadores.
Para saber na íntegra o que o documento diz, é só conferir no link: A lei do Condomínio
Como escolher a melhor Incorporadora de imóveis?
Como costumamos dizer por aqui, conhecimento é poder. Pesquise muito sobre as opções que o mercado de incorporadoras de imóveis tem a oferecer. Avalie o histórico de cada opção de forma séria, verifique os comentários, a solidez e a reputação que a incorporadora apresenta.
Verifique se os serviços que estão dentro das suas necessidades fazem parte da realidade da incorporadora de imóveis, se o portfólio de empreendimentos te atende, e se as questões financeiras estão alinhadas.
Setin: Incorporadora de Imóveis em São Paulo
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