O investimento no mercado imobiliário sempre foi um ótimo negócio, seja para compra e venda ou para locação do imóvel. Mas para garantir o retorno esperado, é importante conhecer mais sobre a relação locador e locatário.
Em toda transação comercial, as partes têm seus direitos assegurados por lei, mas é igualmente necessário cumprir os deveres estipulados em contrato e nas leis vigentes sobre esse tipo de negócio.
Para esclarecer suas dúvidas sobre o mercado de locação de apartamentos para terceiros, e mostrar como seu investimento em imóveis pode gerar a renda extra desejada, preparamos este artigo informativo. Continue lendo para descobrir mais sobre o tema.
Diferença entre locador e locatário
Vamos agora entender a diferença entre locador e locatário:
Definição de locador
O proprietário do imóvel, que o disponibiliza para um contrato de aluguel com o locatário.
Definição de locatário
A pessoa que aluga o imóvel do locador e se responsabiliza pelo pagamento dos valores de locação.
Direitos e deveres do locador
Como mencionado, cada parte do contrato de locação tem direitos e deveres, como veremos a seguir:
Direitos do locador
Os direitos do locador, aquele que aluga o imóvel, são:
Recebimento do aluguel
O locador tem o direito de receber em dia o valor estipulado em contrato para custeio do aluguel, bem como despesas extras previamente acordadas, como por exemplo o valor mensal do IPTU e da taxa de condomínio.
Garantias
Os locadores geralmente pedem cauções para garantir que o aluguel será pago integralmente e em dia. As opções incluem um fiador, que se responsabilizará pelos pagamentos em caso de inadimplência do locatário; um seguro fiança, feito em uma corretora de valores; ou o depósito de alguns meses (normalmente três) do valor do aluguel antes de iniciar o contrato. Este é um procedimento padrão em contratos de locação.
Inspeção do Imóvel
Para garantir que tanto o locador quanto o locatário tenham seus direitos protegidos, é comum realizar uma vistoria do imóvel antes do início do contrato. Durante essa inspeção, ambas as partes verificam as condições do imóvel e identificam eventuais reparos necessários. A vistoria serve também como referência para assegurar que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido.
Rescisão do contrato
Caso o locador opte por não renovar o contrato de locação, ele pode recuperar o imóvel, independentemente da justificativa. No entanto, para rescindir o contrato antes do prazo determinado, é necessário que o locatário cometa alguma infração legal ou contratual. Fora essas circunstâncias, o contrato deve ser respeitado pelo tempo acordado entre as partes.
Deveres do locador
Como em todo contrato, além dos direitos, existem deveres a serem cumpridos, como descrito abaixo:
Manutenção e conservação
O locador deve entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Caso ocorram danos estruturais que não tenham sido causados pelo locatário, é responsabilidade do proprietário arcar com as despesas de conserto ou manutenção.
Respeito ao contrato
Todas as partes devem seguir rigorosamente as cláusulas do contrato. Alterações só podem ser feitas com o consentimento mútuo durante a vigência do contrato.
Comunicação
É necessário manter uma comunicação eficaz entre locador e locatário. Esse canal deve estar sempre ativo para resolver questões rapidamente e facilitar a troca de informações, como comprovantes de pagamento.
Direitos e deveres do locatário
Depois de esclarecermos os direitos e deveres do locador, é hora de verificar as responsabilidades do locatário, que é a pessoa que aluga o imóvel.
Direitos do locatário
Vamos começar com os direitos que a Lei do Inquilinato garante aos locatários:
Uso pacífico do imóvel
O locatário tem o direito de uso em causa própria, ficando vedada a sublocação, salvo conste em contrato uma permissão para tal, do imóvel cedido pelo locador, de forma pacífica, sem interferência de outras partes, tratando o imóvel com todo o cuidado como se fosse seu.
Manutenção e reparos
A manutenção do imóvel é de responsabilidade do locatário, com exceção para danos estruturais em que não tenha responsabilidade, mas caso qualquer intercorrência aconteça o locatário deve fazer os reparos necessários assim que necessário ou antes de devolver o imóvel.
Renovação e rescisão
A renovação de contrato deve ser consensual, com anuência de ambas as partes. Caso não seja do interesse do locatário, o contrato pode ser desfeito com o fim de sua vigência, ou se preferir por interrompê-lo antes do final de sua validade é passível de multa por quebra de contrato.
Deveres do locatário
As responsabilidades de quem aluga um imóvel são:
Pagamento do aluguel
É obrigação do locatário pagar em dia não apenas o valor do aluguel, mas também outras despesas relacionadas ao imóvel previstas em contrato, como a taxa mensal do IPTU e a cota condominial.
Conservação do imóvel
A conservação do imóvel é responsabilidade do locatário, que também deve arcar com os reparos de danos causados durante a vigência do contrato. O locatário deve manter o imóvel em boas condições e realizar os reparos necessários quando forem identificados.
Respeito ao contrato
Todas as partes envolvidas no contrato devem cumprir todas as cláusulas, respeitando as regras estabelecidas e garantindo o bom uso do imóvel durante todo o período de locação.
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Conflitos e resoluções
Caso ocorra qualquer discordância que não esteja descrita no contrato, locador e locatário devem buscar um acordo que seja favorável para ambas as partes; do contrário, outras medidas poderão ser necessárias.
Mediação e negociação
Quando o contrato é intermediado por uma imobiliária ou administradora, eles podem fazer a mediação, e evitar que qualquer uma das partes saia no prejuízo. Mas quando o contrato é feito diretamente entre as partes é preciso negociar, agir com parcimônia para evitar que sejam necessárias as conflituosas medidas legais.
Ações legais
Quando o contrato é intermediado por uma imobiliária ou administradora, esses profissionais podem atuar como mediadores para evitar prejuízos para qualquer uma das partes. No entanto, quando o contrato é feito diretamente entre locador e locatário, é essencial negociar e agir com cautela para evitar a necessidade de medidas legais conflitantes.
