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Comprar e negociar
25 de Julho de 2022.

Como a taxa de juros em queda afeta o seu futuro imóvel

Depois de uma série de cortes nos juros, a taxa Selic atingiu, em março de 2020 seu menor nível histórico, 3,75% ao ano. E juros em baixa sempre foram um importante fator de estímulo ao mercado imobiliário, já que uma parcela significativa dos apartamentos à venda é adquirida por meio de financiamento. 

Mas, qual é exatamente o impacto dessas reduções na vida do consumidor e quais as perspectivas dos juros a partir de agora?

Explicando de maneira bem simples, sempre que o Banco Central diminui a taxa básica de juros, a tendência é de que haja também uma queda das taxas na ponta do comprador de imóveis – assim como em diversas outras linhas de crédito.

Porém, o cenário atual é outro. De acordo com dados do mercado imobiliário mais recentes há uma desaceleração em curso. Segundo especialistas, a expectativa é de que os lançamentos e vendas continuarão caindo, impulsionados pela falta de confiança do consumidor, pelas altas taxas de empréstimos, inflação em alta e outros fatores. 

Entenda mais sobre o assunto. Boa leitura! 

Alternativas de correção de financiamento imobiliário

Uma das principais características dos financiamentos imobiliários é o prazo longo de pagamento, geralmente superior a qualquer outra modalidade de crédito. Afinal, como os valores dos imóveis costumam ser representativos, a ideia é justamente dividi-lo no maior tempo possível, de modo a caber no bolso do comprador.

A dois anos atrás, a totalidade dos financiamentos de apartamentos em SP e no Brasil, como um todo, tinha a correção vinculada à Taxa Referencial (TR), o indexador utilizado na remuneração do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da Poupança - as principais fontes de recursos para os financiamentos concedidos pelas instituições.

Mas, quando há a redução da taxa de juros, os bancos oferecem alternativas de correção, como, por exemplo, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), principal índice de acompanhamento de inflação do País. Algumas instituições também podem oferecer modalidades de crédito em que o valor das prestações não é corrigido ao longo do tempo. São os juros prefixados.

De acordo com Gonçalves, uma das principais diferenças entre as várias modalidades de reajuste é o comportamento da prestação ao longo do prazo do financiamento do apartamento studio, por exemplo. 

No caso do IPCA, as prestações tendem a ser baixas em um período em que a inflação está sob controle, entretanto, se os preços, em algum momento ao longo do financiamento apresentarem uma recorrência, a tendência é de as parcelas aumentarem. 

“Outro aspecto que varia é a taxa de juros oferecida pelo banco, que tem peso importante na definição do valor da prestação e, portanto, é determinante no momento da contratação do financiamento. Dependendo da taxa, será necessário comprovar maior ou menor renda e, assim, obter maior ou menor financiamento”, explica.

O especialista alerta que o financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito em que cada concessão possui características específicas – como o valor da entrada, a renda do comprador e até seu patrimônio (se possui ou não outros imóveis). 

Por isso, o consumidor deve avaliar as próprias condições de pagamento e a proposta de financiamento, em si. “Se o banco oferecer mais de uma modalidade, faça uma simulação de cada uma delas para avaliar e tomar a melhor decisão”.

Alta dos juros e o financiamento imobiliário

No começo do ano, em janeiro, a TR bateu 0,1%, um acréscimo que pode parecer baixo, porém que representa milhares de reais em um financiamento habitacional. 

O momento atual é de juros em 9,25% ao ano, deixando para trás o ciclo de quatro anos em queda da taxa básica de juros. 

De acordo com o Banco Central, quando a taxa Selic se encontra abaixo ou igual a 8,5%, a TR entra no modo "hibernando" e fica zerada. Já acima de 8,5%, taxa atual, desde dezembro do ano passado, a TR retorna ao valor calculado mensalmente. 

Neste cenário, no período de 2017 e 2021 os juros básicos estavam abaixo desse patamar e muitos brasileiros acabaram não levando em consideração a TR em seu financiamento e terão que enfrentar esta cobrança a partir de agora.

Mas, o ponto-chave é que a taxa de juros influencia tanto na oferta como na demanda por imóveis.

O investimento de construtoras e incorporadoras em novos imóveis depende da taxa de juros. Isso porque a construção civil exige um grande capital, e a maior parte dele é conquistada junto aos bancos.

Sendo assim, com juros altos o custo desse capital também é alto, fazendo com que a solicitação de um empréstimo para a construção não valha a pena. Desta forma, o lançamento de novos projetos fica inviabilizado. 

No mercado imobiliário há uma referência de 12% a.a, considerada a rentabilidade-alvo. Se os juros estiverem acima disso, o mercado para. Ou seja, quanto mais abaixo estiver, mais atrativo se torna construir e incorporar. 

Porém, não somente neste ponto, a taxa de juros interfere na demanda, o que explica como a taxa de juros em queda afeta o seu futuro imóvel.  Se as empresas necessitam de crédito para construir, os consumidores precisam de crédito para comprar. 

Então, a taxa de juros é um ponto de alta importância na decisão de compra do imóvel, seja para moradia ou para investimento

Aqui vale a pena lembrarmos de que oferta X demanda é um processo dinâmico. Uma vez que o crédito está mais barato, aumenta a demanda e aumenta também a oferta. Isso porque, as construtoras entendem que haverão compradores para seus lançamentos. 


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