No universo imobiliário, existem vários termos e conceitos que podem parecer confusos à primeira vista. Um desses termos é a fração ideal de imóvel. Se você está pensando em comprar um imóvel em um condomínio ou se já é dono de um, é muito provável que já tenha se deparado com este termo. Mas afinal, o que é a fração ideal de um imóvel e como ela é calculada?
Neste artigo, vamos explorar este conceito, entender sua importância e aprender como calcular esse valor. Este conhecimento é crucial para uma gestão eficiente de imóveis e para evitar surpresas desagradáveis no futuro. Vamos começar?
O que é fração ideal de imóvel?
A fração ideal refere-se à proporção que cada unidade de um condomínio (sejam eles apartamentos, casas, salas, etc.) tem em relação ao todo. Essa proporção é calculada com base na metragem de cada unidade habitacional.
Isso significa que, quanto maior for o imóvel, maior será a sua fração ideal dentro do condomínio. Esta fração ideal de um imóvel representa a porcentagem que cada proprietário tem do espaço total do empreendimento, o que inclui todas as áreas comuns compartilhadas pelos moradores.
Em resumo, a fração ideal do imóvel é a parcela do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário de imóvel. Este termo também pode ser referido como quota parte, porção ideal ou parte ideal, e todas essas denominações representam exatamente a mesma coisa.
Como calcular a fração ideal de um imóvel?
Agora que você entendeu o que é a fração ideal de um imóvel, vamos à próxima etapa para tirar a principal dúvida sobre o assunto. Você sabe como calcular a fração ideal de um imóvel? Confira a seguir algumas dicas para fazer esse cálculo.
1. Identificar o total de partes ideais do imóvel
O primeiro passo para calcular a fração ideal de um imóvel é identificar o total de partes ideais. Para isso, consulte a matrícula do imóvel. Aqui, você estabelecerá quantas quotas cada imóvel do condomínio possui, para então determinar a divisão proporcional.
Continue se informando:
8 Dicas Para Escolher Bem Seu Condomínio
Inscrição imobiliária: O que é, como consultá-la e para que serve
2. Identificar quantas partes ideais você possui
A próxima etapa em como calcular a fração ideal de um imóvel é identificar quantas partes ideais do condomínio residencial cada imóvel tem. Para isso, você precisa identificar quantas partes as áreas comuns possuem. Essa informação pode ser encontrada nos documentos tanto de cada unidade quanto do condomínio (matrícula do imóvel e registro descritivo do memorial de incorporação). Caso reste qualquer dúvida, convém contratar um profissional capacitado para fazer o mapeamento e divisão do espaço.
3. Calcular a porcentagem correspondente à sua fração ideal
Para fazer o cálculo é utilizado o coeficiente de proporcionalidade. É preciso saber quantas frações existem na área comum do condomínio, e quantas frações existem em cada uma das suas unidades privadas. Dividimos o número de frações comuns pelo número de frações privadas.
Ainda está confuso de entender? Vamos aos detalhes do que diz a lei e como esse cálculo é feito em termos técnicos.
4. O que diz a lei e como é o cálculo
É sabido que sem o cálculo da fração ideal não é permitido às incorporadoras o registro do condomínio no cartório de imóveis correspondente.
A Lei 4.591, no artigo 32, exige que o responsável pelo empreendimento (construção e comercialização) faça o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis antes de negociar as unidades autônomas. Entre os documentos obrigatórios está a discriminação das frações ideais de cada unidade.
A lei também especifica que é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, a menos que a convenção declare o contrário. A fração ideal de um imóvel é calculada de acordo com uma fórmula específica, conforme explicado a seguir.
Exemplo de cálculo da porcentagem da fração ideal de imóvel
A fração ideal (FI) de uma unidade residencial é calculada utilizando a área total do terreno (Ater), a área da unidade residencial em questão (Aund) e a área total construída das unidades (At und). A fórmula é a seguinte:
Fração Ideal (FI) = (Área total do terreno (Ater) x Área da unidade (Aund)) / Área total construída (At und)
Para determinar o percentual da fração ideal, o resultado da equação FI é dividido pela área total do terreno (Ater) e multiplicado por 100.
Exemplo prático:
Um apartamento tem 100m². A área total do terreno do condomínio é de 1.000m² e a área total construída é de 4.000m².
FI = (1.000 x 100) / 4.000 = 25
A fração ideal do apartamento é de 2,5%.
Compreender estas etapas é vital para tanto a compra de fração ideal de imóvel, como para questões relativas à hipoteca de fração ideal de imóvel. Adquirindo este conhecimento, você estará mais preparado para entender o que significa fração ideal de um imóvel e como calcular a sua. Saiba mais a seguir!
Na prática: para que serve a fração ideal?
A fração ideal é indissolúvel do imóvel correspondente, e através dela é possível saber quanto da área comum do condomínio pertence a cada uma das suas unidades.
E a partir daí estabelecer qual a quota proporcional das despesas condominiais de cada unidade vendida, o peso do voto de cada proprietário nas assembleias de condomínio e eleições, e deliberar venda, reconstrução, ou reforma do prédio caso esteja em estado precário ou de ruína.
Compra, penhora e indenização: o que pode ser feito com a fração ideal de um imóvel
Para que seja possível comprar a fração ideal de um imóvel é necessário lembrar que ela não se dissocia do imóvel a que pertence. A fração ideal pode ser penhorada, usada como pagamento de indenizações e como objeto de contrato de compra e venda. Mas sempre alienada a sua unidade autônoma correspondente.
A negociação da parte ideal do condomínio que cada imóvel possui é diretamente ligada ao mesmo processo feito com a unidade autônoma que representa.
