No processo de compra e venda de um imóvel, muitos documentos são essenciais, e cada passo requer atenção e cuidado. Entre esses, a etapa mais aguardada pelos compradores é a transferência do imóvel.
Ter um imóvel em seu nome oferece estabilidade e segurança, sendo uma conquista pessoal que exige planejamento. Este artigo aborda os tipos de transferência de imóveis, os custos envolvidos e os documentos necessários para realizar esse procedimento.
O que é transferência de imóveis?
A transferência de imóvel é o processo oficial de mudança de titularidade, ou seja, a passagem da posse de um imóvel de uma pessoa para outra. Essa mudança é formalizada pelo registro da escritura pública de compra e venda no cartório.
Como fazer uma transferência de imóvel?
Para transferir um imóvel de um proprietário para outro, o primeiro passo é comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está registrado. É necessário levar o contrato de compra e venda, devidamente assinado por ambas as partes, com firma reconhecida, além de todos os detalhes da negociação claramente documentados.
Em seguida, é preciso registrar a escritura pública, que garante a validade jurídica da transação. Após isso, deve-se solicitar a alteração de titularidade no cartório, fornecendo os dados completos do novo proprietário. Vale lembrar que existem diferentes tipos de escrituras, dependendo da forma de aquisição, que serão detalhados a seguir.
Quem paga a transferência de imóvel?
Segundo o Artigo 490 do Código Civil, o comprador é responsável pelos custos de transferência, a menos que um acordo prévio estipule que o vendedor arcará com essas despesas.
Quais são os tipos de transferência imobiliária?
Existem cinco principais tipos de transferência de imóveis:
Compra e venda de imóvel
Esse tipo de transação resulta na transferência da titularidade do imóvel de uma pessoa para outra. A transferência é oficializada por meio do registro da escritura pública, que ocorre após o pagamento total do imóvel. Nos casos de financiamento, o imóvel fica alienado à instituição financeira até a quitação do empréstimo, sendo que a transferência definitiva só ocorre após esse pagamento.
Existem variações na escritura de compra e venda, como:
- Escritura pública de compra e venda de imóvel à vista;
- Escritura pública de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física;
- Escritura pública de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos;
- Escritura pública de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva.
Transferência de imóvel por doação
Na doação, o imóvel é transferido de uma pessoa para outra sem a troca de valores. O processo de transferência se assemelha ao de compra e venda, mas, em vez de um contrato de compra e venda, é lavrada uma escritura pública de doação para formalizar a transação.
Transferência de imóvel por herança
Quando o proprietário falece, o imóvel pode ser herdado por parentes, como filhos, irmãos, cônjuges, ou herdeiros indicados em testamento. A transferência é feita com a apresentação da Escritura de Inventário ou Certidão de Testamento e do pagamento do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Transferência de imóvel por usucapião
Esse tipo de transferência ocorre quando uma pessoa ocupa um imóvel por um determinado período, sem contestação do proprietário. Após cumprir os requisitos legais, a pessoa pode obter a propriedade do imóvel por meio de ação judicial.
Transferência de imóvel por adjudicação
A adjudicação acontece quando há uma decisão judicial que determina a transferência da propriedade. Isso ocorre em casos onde a transferência é ordenada por uma ação judicial.
Quanto custa para fazer a transferência de imóveis?
Os custos variam conforme o tipo de transferência e o local do imóvel. Alguns custos comuns incluem:
Taxa de ocupação do solo
Esse imposto é cobrado pelas prefeituras para a regularização de imóveis localizados em áreas públicas.
IPTU (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)
Cobrado anualmente pelo município, o IPTU pode ser parcelado em até 10 vezes. O valor é calculado com base no valor venal do imóvel, ou seja, o preço do metro quadrado da região multiplicado pela metragem do imóvel.
Registro do Imóvel
A taxa de registro do imóvel é paga no Cartório de Registro de Imóveis, geralmente em torno de 1% do valor de venda. O pagamento ocorre após o ITBI e a emissão da escritura pública.
ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)
Esse imposto é cobrado em casos de transferência por herança ou doação. Mesmo sem pagamento entre as partes, é necessário quitar o ITCMD para formalizar a mudança de propriedade.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
Esse imposto municipal é devido sempre que há transferência de imóveis com envolvimento financeiro. O valor do ITBI varia de acordo com o município. Em São Paulo, por exemplo, o ITBI corresponde a 3% do maior valor entre o venal e o valor de venda do imóvel. O pagamento é imprescindível para concluir a transferência.
Outras taxas
Além de todos os encargos mencionados acima existem ainda os custos que são das taxas de fiscalização judiciária e emolumentos. Seus valores variam de acordo com a legislação estadual.
Além desses encargos, há também taxas de fiscalização judiciária e emolumentos, cujos valores variam conforme a legislação estadual.
Quais documentos são necessários para transferir um imóvel?
Os documentos exigidos para que seja possível realizar a transferência de imóvel são:
- Escritura pública.
- Certidão de Ônus Reais (atesta que o imóvel não tem ônus, como hipotecas, penhoras, entre outros).
- Certidão Negativa de Débitos Municipais (confirma que o imóvel está livre de dívidas fiscais, como o IPTU).
- Certidões negativas da Receita Federal e da Justiça Federal (atesta que o vendedor não tem pendências nessas instituições).
- Documentos pessoais (identidade e CPF do comprador e do vendedor).
- Comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
- Matrícula atualizada do imóvel (documento emitido pelo cartório com o histórico de transações).
- Certificado de Regularidade do imóvel (confirma a regularidade da construção).
