Compreender o valor venal de um imóvel é crucial para qualquer transação imobiliária, seja ela compra, venda ou aluguel. Este documento é essencial para a declaração de todos os valores envolvidos nessas transações e serve como base para o cálculo de tributos municipais, estaduais e federais.
Mas, o que realmente significa o valor venal? E mais, como é calculado o valor venal de um imóvel? Não se preocupe se estas perguntas parecem confusas. Neste artigo, vamos te explicar como consultar e te orientar sobre como calculá-lo. Além disso, vamos esclarecer a diferença entre o valor venal e o valor de mercado.
Então, se você está curioso para entender mais sobre o assunto e sua importância no mercado imobiliário, continue lendo!
O que é valor venal de imóvel?
Para quem já comprou ou vendeu um imóvel a expressão valor venal deve ser conhecida, uma vez que é bastante utilizada nesse tipo de negociação. Mas, caso você não tenha conhecimento do significado desse termo, saiba que o valor venal de um imóvel nada mais é que o valor que consta nos documentos do poder público, ou seja, no cadastro do seu imóvel.
Independente do valor que conste no anúncio do imóvel, que muitas vezes é divulgado pensando na realização de uma negociação atrativa, o valor venal é o que os órgãos públicos calculam baseados em alguns quesitos, que vamos explorar mais adiante.
Para que serve o valor venal?
O valor venal desempenha um papel crucial como regulador em inventários e partilhas de bens, além de ser fundamental para o cálculo de impostos associados aos imóveis, como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana).
Na determinação do valor de um imóvel para venda, o valor venal é utilizado como referência. No entanto, esse valor pode ser ajustado com base em melhorias, como a instalação de placas de energia solar ou reformas em determinados cômodos. Por outro lado, fatores negativos também exercem influência no valor de venda, como a proximidade a áreas de risco, que podem depreciar significativamente o imóvel.
Fique por dentro:
Como consultar o valor venal do imóvel?
Se você precisar se informar sobre o valor venal de um imóvel, existem vias diferentes para obtenção desse valor de forma precisa:
- O valor venal do imóvel pode ser obtido através do seu IPTU - já que o imposto utiliza o valor venal como base para seu cálculo. Na prefeitura, é possível obter essa informação, tanto pessoalmente quanto de maneira remota, no site.
- Mas se não tiver acesso aos dados do IPTU do imóvel, pode-se pedir ao proprietário a informação
- O valor venal do imóvel também pode ser consultado na certidão de dados cadastrais do imóvel.
Ter acesso a essa informação é fundamental antes de fechar a compra de um imóvel, para que se verifique se tudo está correto e se não há qualquer cobrança ou regularizações necessárias pendentes.
Certidão de valor venal: Entenda para que serve este documento
A certidão de valor venal de um imóvel é emitida e obtida na prefeitura do município onde o mesmo está localizado. Ela é um documento importante, que deve ser anexado aos outros documentos do imóvel. Essa certidão poderá ser consultada para quaisquer solicitações com relação à cobrança de impostos se julgarem o valor indevido, uma vez que o valor venal é a base de cálculo de vários impostos.
Na hora de negociar o imóvel é bom tê-la em mãos, se possível digitalizada, para que o comprador possa verificar a situação do imóvel junto aos órgãos públicos, acelerando o processo de negociação.
Como calcular o valor venal?
Para calcular o valor venal, uma série de quesitos são considerados para estabelecer quanto custa o metro quadrado de cada imóvel. Confira alguns exemplos do que pode influenciar o cálculo do valor venal:
- Localização: A localização é crucial, pois a planta genérica de valores, que é um mapeamento de preços por regiões, pode variar consideravelmente. Assim, bairros mais valorizados tendem a refletir num maior valor venal.
- Valor dos imóveis na região: Outro fator que levam em conta ao calcular o valor venal é o custo do metro quadrado dos outros imóveis na mesma região, e isso serve como base.
- Metragem, as benfeitorias, a área construída, e as áreas comuns, se houver: Cada um desses itens pode alterar o valor dos imóveis, principalmente se o proprietário tiver feito investimentos e o condomínio oferecer área de lazer, vagas de garagem, etc.
- Estado do imóvel: A idade do imóvel, suas condições atuais, a necessidade de reformas ou obras, o estado de conservação e investimentos feitos em benfeitorias podem influenciar no valor venal.
- Entorno: Outro ponto que é levado em consideração na hora de calcular o valor venal de um imóvel é o que sua vizinhança oferece. Se for um local com opções comerciais, de serviços e boa infraestrutura de transportes, o preço com certeza vai ser influenciado por isso e subirá.
- Tipo de imóvel: Se ele é residencial ou comercial, casa ou apartamento, também é levado em consideração no cálculo do valor venal.
Diferença entre valor venal e valor de mercado
Nem sempre o valor de mercado de um imóvel será igual ao seu valor venal. Assim como ao negociar um imóvel o seu valor venal pode ser diferente do que foi ou será pago.
Mas em alguns casos, os valores de compra e venda são equivalentes aos venais de cada imóvel.
O motivo dessa possível diferença é a forma de calcular cada um desses valores. Como explicamos acima, o valor venal leva em conta a estrutura do imóvel, sua localização e entorno. Mas o valor de mercado é diretamente influenciado por fatores externos, como por exemplo, a situação do mercado imobiliário na época da sua avaliação.
O valor venal pode e deve servir como base na hora de calcular o valor de mercado de um imóvel, mas as flutuações de mercado financeiro e imobiliário certamente terão um peso na hora de apresentar o valor de mercado, tanto para cima quanto para baixo.
Da mesma forma que um imóvel com valor venal de R$ 500 mil pode ser vendido por menos, se o proprietário tiver urgência em fechar o negócio.
Lembrando que fatores como surgimento de áreas de risco, aumento ou diminuição na oferta de serviços, comércios e transportes públicos, obras de benfeitoria ou acréscimo no imóvel também são levados em conta na hora de definir seu valor de mercado.
Posso vender o imóvel pelo valor venal?
Poder, com certeza pode. Mas se é o melhor para quem vende e quem compra já é uma outra situação. O valor venal sempre será tomado como base, mas não necessariamente definirá o que será cobrado pelo imóvel ao fim da transação.
Como existem vários fatores externos influenciando os valores de mercado, o ideal é que a negociação seja feita na melhor época para quem quer vender ou comprar, então vale a pena acompanhar o mercado imobiliário, para estar sempre a par das oscilações favoráveis e desfavoráveis para o negócio que tem em mente.
Outra questão a ser considerada é que o valor venal raramente é modificado, então a menos que sua alteração ou atualização seja solicitada por conta de modificações estruturais no imóvel, a probabilidade do valor de mercado ser maior que o venal é bem grande e até comum.
