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Comprar e negociar
1 de Outubro de 2020.

Vai investir em imóveis? Conheça os pontos importantes da Lei do Inquilinato

As últimas reduções da taxa Selic pelo Banco Central levaram os juros aos patamares mais baixos da história, 2% ao ano. Nessas circunstâncias, aplicações outrora interessantes pela rentabilidade ante um risco por definição baixo (caso do Tesouro Selic) perderam atratividade e o investimento em imóveis para locação passou a chamar a atenção de muita gente. Mas o que o investidor em apartamento sp para locação precisa saber na hora de fechar um contrato com um inquilino?

O advogado especializado em direito Imobiliário e CEO da PANSER, Luís Paulo Serpa, destaca os principais pontos a serem observados com base na legislação.

A primeira questão diz respeito aos prazos dos contratos. A lei  8245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece para as locações de imóveis residenciais um mínimo de 30 meses. Por isso, como uma forma de facilitar os negócios, a prática de mercado é a de estabelecer o contrato por esses 30 meses, mas liberando o locatário para entregar o imóvel sem o pagamento de multa após decorridos os primeiros 12 meses. Salvo esta hipótese, se o locatário rescindir a locação antes do prazo ficará sujeito ao pagamento de multa proporcional ao tempo de ocupação da unidade e limitada ao equivalente a três aluguéis.

No caso do locador, durante o prazo estabelecido no contrato de locação, somente poderá reaver o imóvel em situações específicas, como por exemplo, mútuo acordo com o locatário, falta de pagamento dos aluguéis, infração contratual praticada pelo locatário e para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público.

Pode vender um imóvel alugado?

Outro ponto a ser observado diz respeito à venda do imóvel locado. Nesses casos, há o chamado Direito de Preferência, figura jurídica que estabelece que o locatário deve ser notificado de que o imóvel está à venda e que tem direito de adquiri-lo nas mesmas condições que o proprietário venderia esse imóvel para outros possíveis compradores. Nesta hipótese, o inquilino tem 30 dias para se manifestar em relação a um eventual interesse na aquisição do imóvel.

É importante destacar, ainda, que, caso o contrato tenha a chamada cláusula de vigência, o locatário não é obrigado a desocupar a unidade antes de encerrado o já mencionado prazo de 30 meses. Nesse caso, o novo proprietário passa a receber o aluguel até o término desse prazo.

Em relação às formas de garantia do pagamento da locação, há, basicamente, três possibilidades: caução, fiança ou seguro-fiança. No caso da caução, a prática de mercado é depositar antecipadamente o equivalente a três meses de aluguel em uma conta de poupança, cabendo, ao locatário, o direito a receber os rendimentos dessa aplicação mais o principal após o fim do contrato. Mais tradicional, mas cada vez mais em desuso, a fiança envolve a participação de um terceiro como garantidor da locação que, por sua vez, colocará um imóvel próprio como garantia do pagamento do aluguel. Por fim, há o seguro fiança, oferecido por seguradoras e que, embora seja mais caro, pode ser indicado para possíveis locatários que não possuem recursos para a caução e, ao mesmo tempo não dispõem de fiadores em potencial.

Relevante também a questão dos reajustes. A legislação estabelece que devem ser anuais e atrelados a um índice de preços (o mais comum é o Índice Geral de Preços de Mercado-IGP-M, não por acaso conhecido como “inflação do aluguel”). 

Luís Paulo, da Panser, observa que, para além de simplesmente conhecer a lei, é preciso ficar atento a alguns detalhes antes de assinar o contrato. Por exemplo, fazer, além da análise de crédito do potencial inquilino (eventual existência de registros em bureaus de crédito como Serasa e SPC), uma avaliação em relação a pendências nos tribunais. “É possível obter certidões para a maioria dos processos, com exceção daqueles que correm em segredo de Justiça”, explica.

O advogado destaca que a existência, por exemplo, de uma ação de despejo em relação a esse interessado não é necessariamente um sinal de alerta ou impeditivo. Mas uma ação de despejo por falta de pagamento evidentemente pode demonstrar um comportamento que indica que o locador poderá ter problemas de inadimplência no curso da locação.  

Ele destaca, por fim, que é importante ter um contrato bem redigido, com cada um dos itens bem definido. As despesas ordinárias de um condomínio (salário de funcionários, água e iluminação desses espaços), por exemplo, devem ser pagas pelo locatário. Já as extraordinárias (como pintura do prédio ou grandes reformas) devem ser bancadas pelo proprietário /locador. O IPTU, lembra Serpa, é despesa do locatário.