Leis são criadas para proteção e regulação das ações das pessoas e empresas. No caso de contratos de locação, a lei do inquilinato foi feita para resguardar direitos e garantir o cumprimento dos deveres tanto dos proprietários quanto dos inquilinos.
Para você ficar por dentro do assunto, vamos explicar mais sobre as questões cobertas por essa lei, qual tipo de imóvel fica fora dessa cobertura e quais os direitos e deveres das partes envolvidas em contratos de locação. Além disso, irá descobrir quais as penalidades previstas em caso de não cumprimento das cláusulas contratuais. Vamos lá?
O que é a Lei do inquilinato?
Aprovada em 1991 a Lei 8.245, ou como chamamos, Lei do Inquilinato, foi criada com o objetivo de regulamentar as partes envolvidas em contratos de aluguel de imóveis urbanos. Além disso, essa lei determina os direitos e deveres de cada parte detalhadamente e faz com que as medidas a serem tomadas em caso de quebra do contrato por qualquer uma das partes fiquem previamente estabelecidas.
Resumindo, a Lei do Inquilinato é uma lei que define as regras contratuais de uma transação, de forma a respeitar o que foi acordado, sem prejuízo para os envolvidos.
No entanto, em 2023 mudanças foram estabelecidas na lei, acelerando os processos de despejo em caso de inadimplência. Isso porque, anteriormente, esses processos demoravam de 12 a 14 meses.
Imóveis que não são contemplados na Lei do inquilinato
Alguns imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato, são eles:
- Imóveis cujos proprietários sejam Municípios, Estados ou a União, bem como imóveis que sejam utilizados ou destinados a administração pública.
- Imóveis que contemplem, além do espaço interior e da área comum aos condôminos, serviços agregados, como aparthotéis e imóveis do mesmo gênero, que oferecem limpeza, manobrista, entre outras funcionalidades.
Esses tipos de imóveis são regulamentados por leis específicas ou pelo Código Civil, e não pela Lei do Inquilinato.
Qual a diferença entre inquilino e locador?
Essa é uma dúvida que deve estar muito clara antes de você saber tudo sobre a Lei do Inquilinato. Mas é fácil: Em um contrato de locação existem normalmente duas partes principais, o proprietário ou locador, e o inquilino ou locatário. Além é claro da possível presença de um fiador, e administradora do imóvel, se for o caso. Em outras palavras, a diferença entre inquilino e locador, é que o primeiro vai morar no imóvel do segundo.
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O que é locação de imóvel?
A locação de um imóvel é uma operação financeira, em que o proprietário do imóvel, o cede ao inquilino, de acordo com as regras estipuladas no contrato, que é regido pela Lei do Inquilinato. E de acordo com a Lei, algumas funções são de responsabilidade de cada uma das partes, como veremos abaixo:
Responsabilidades do locador
Para que seja possível que o locatário ocupe o imóvel, o proprietário deve cumprir algumas exigências, como a entrega do local apto para uso, pintado, com as partes elétrica e hidráulica funcionando. Caso seja necessário, antes do inquilino se mudar, fazer alguma obra para reparo de danos estruturais também é de responsabilidade do locador. E se ocorrer qualquer dano do mesmo tipo durante o tempo do contrato, essa obrigação permanece com o proprietário.
As despesas consideradas como extras no valor da taxa condominial devem ser pagas pelo locador, a menos que tenha sido previamente acordado em contrato. Cuidar e manter áreas comuns em bom estado é outra obrigação, além de permitir que o inquilino realize os reparos necessários para que seja possível continuar morando no imóvel. Mas atenção: é obrigação do inquilino comunicar com antecedência esses pontos e aguardar a autorização por parte do proprietário, se possível.
Responsabilidades do inquilino
Os deveres do inquilino são tão importantes, que, se por acaso não forem cumpridos, podem resultar numa ação de despejo. Sua primeira e principal responsabilidade são os pagamentos do aluguel, IPTU, e taxa de condomínio caso haja, todos dentro das datas de vencimento. Arcar com as despesas de energia elétrica, gás, água e esgoto é também uma obrigação financeira do inquilino, que deverá apresentar toda a documentação comprobatória relativa aos pagamentos quando solicitadas.
Além disso, ele deve utilizar o imóvel apenas para os fins determinados em contrato, se o imóvel é residencial, já que não é permitida atividade comercial no espaço.
Caso surja qualquer necessidade de reparo estrutural no imóvel, o inquilino deve informar o locador assim que descobrir, para que ele possa tomar as providências necessárias. Se o reparo for por uso excessivo ou inadequado, a responsabilidade pelo custo desse tipo de reparo fica com o locatário. Por fim, o inquilino não deve fazer modificações no formato original do imóvel sem prévia autorização do locador, e deve entregar o espaço exatamente como recebeu, ao fim do contrato.
Em que situação o locador pode pedir o imóvel?
Esse é um ponto muito importante da Lei do Inquilinato. Em caso de quebra de contrato, é possível solicitar judicialmente que o imóvel seja desocupado pelo inquilino, independente do prazo contratual ter chegado ou não, ao fim, nos seguintes casos:
Quebra de contrato
Essa regra pode se dar através de várias atitudes por parte do inquilino, como por exemplo depredar o imóvel, sublocar o espaço sem que tenha sido previamente autorizado e fazer alterações no espaço sem que estejam previstas em contrato.
Falta de pagamento
Esse é um dos casos mais comuns para que se dê início ao processo de despejo. Essa situação geralmente ocorre pela falta de pagamento do aluguel ou das taxas mensais que são de responsabilidade do locatário. Com a mudança da Lei do Inquilinato em 2023, agora existe mais celeridade nesse processo.
Uso inapropriado do imóvel
Se você alugar um imóvel para morar, e passar a utilizar o espaço para qualquer função comercial, o proprietário pode pedir que o locatário desocupe o imóvel mesmo antes do fim do contrato.
Para finalizar nosso pequeno manual de locação de um imóvel, recomendamos que o contrato seja elaborado por profissionais que estejam a par da legislação, com direitos e deveres expressos de forma clara, inclusive as medidas a serem tomadas em caso de não cumprimento de alguma cláusula contratual.
Leia e releia o contrato, e se achar necessário, consulte um especialista ou advogado da área para maiores esclarecimentos antes de assinar.
Antes de assinar um acordo, se certifique que as disposições podem ser cumpridas e que tudo está de acordo com o que foi combinado.