Imóveis grandes X pequenos: vantagens e desvantagens de cada um

Já há algum tempo, o mercado imobiliário tem sido mais favorável aos imóveis menores, tendo os studios como grande destaque – a participação desse tipo de empreendimento nos lançamentos passou de 4% em 2004 para 62% em 2018. Na direção contrária, no mesmo período, as participações das unidades de 3 e 4 dormitórios nos lançamentos caíram, respectivamente, de 36% para 26% e de 22% para 4%.

Mas, afinal, é tão mais favorável assim comprar imóvel pequeno em vez de um grande? Há alguns fatores a considerar.

Para investir

Em primeiro lugar, não há muito que discutir: quando o assunto é imóvel para investimento, os apartamentos compactos são, de longe, a melhor opção. Isto posto, vale considerar alguns conceitos importantes.

Diversificação- esse conceito, emprestado do mercado financeiro faz sentido quando o assunto é estratégia de investimento em imóveis. Investir em quatro unidades de, suponhamos, R$ 200 mil, em vez de em apenas uma de R$ 800 mil, significa diluir riscos, o que tem impacto em questões como liquidez, custo de carregamento e custo de oportunidade.

Liquidez- vender um imóvel menor é, por definição, mais fácil que um maior, até por uma questão básica de que há muito mais pessoas interessadas em comprar apartamento de R$200 mil do que de R$800 mil, como observa o diretor da Panser Serviços de Crédito Imobiliário, Luís Paulo Serpa. Um bom indicativo da liquidez são é o chamado VSO (Venda Sobre Oferta), que indica quantos imóveis são vendidos em relação ao total de apartamentos à venda. Os dados do Secovi referentes a 2018 mostram que, quanto menor o imóvel, maior o VSO (e, portanto, sua liquidez). O índice foi de 13,5% para os imóveis de um dormitório e de 12,5% para os de dois dormitórios; na outra ponta, os apartamentos de três dormitórios tiveram, no período, um VSO de 7,5% e os de quatro dormitórios, um VSO de 6,8%.

Custo de carregamento- está diretamente ligado ao item anterior, a liquidez. Ficar com um imóvel vazio significa arcar com todas as suas despesas: condomínio, IPTU, etc. E, claro, também é muito mais barato bancar o condomínio do imóvel de R$ 200 mil, do exemplo anterior, do que o de R$ 800 mil. Aqui entra novamente o conceito de diversificação: quando se opta por adquirir mais imóveis de menor valor em vez de apenas um mais caro, o investidor está diluindo os riscos.

Custo de oportunidade- Imóvel encalhado significa perda potencial de rendimento em outras aplicações – no mercado financeiro, por exemplo. Tomando-se como base o caso anterior, um imóvel de R$ 800 mil que fique seis meses fechado pode significar a oportunidade de receber cerca de R$ 14 mil caso o mesmo dinheiro seja aplicado, por exemplo, no Tesouro Selic, um título do governo de baixíssimo risco.

Demografia- conforme observa o sócio-diretor da BBZ Imóveis, Fernando Prando, a taxa de natalidade do País vem caindo – de 2,39 filhos por mulher, em média, em 2000 para 1,75 filho em 2015, segundo o IBGE -, movimento que tende a continuar nas próximas décadas. Nesse cenário, é evidente que a demanda por imóveis menores, como os apartamentos studio, tende a se acentuar, na comparação com os maiores. Ele observa um fenômeno curioso: tem crescido a demanda por imóveis pequenos por parte de casais de mais idade, cujos filhos já saíram de casa, e até de idosos separados – dado que a taxa de divórcio nesse grupo tem registrado um aumento.

Quando escolher os maiores

Todos esses fatores jogam a favor das unidades menores. Mas quando é que vale a pena comprar apartamento grande? Prando avalia que há algumas situações específicas.

É cada vez mais comum famílias migrarem de casas para apartamentos em SP ou em qualquer outra região em busca de mais segurança e conveniência de serviços como academia e piscina. Nesses casos, um apartamento maior tende tornar mais tranquila a transição casa-apartamento. “Essas unidades contam com ambientes maiores e mais divididos, o que ajuda a quebrar a resistência de quem não abre mão de viver em uma casa”.

Por fim, o sócio-diretor da BBZ destaca que quem adquire imóveis grandes em geral tem clareza a respeito de que não se trata da melhor opção de investimento, mas busca conforto e, quase sempre, uma boa localização. Como geralmente estes são os casos de quem pretende se estabelecer no local por mais tempo, a escolha significa estabilidade e comodidade de saber que o imóvel vai atender às necessidades do morador no longo prazo.

O mais importante é que seja uma escolha consciente, pois, independentemente de se tratar uma compra para moradia ou investimento, na grande maioria das vezes, a compra de um imóvel é o maior negócio, do ponto de vista financeiro que uma pessoa fará na vida.