A negociação de um imóvel, ou qualquer tipo de transação financeira envolvendo o bem deve ser devidamente documentada, de forma a oferecer proteção a todos os envolvidos, por isso a escritura do imóvel é tão importante para quem realiza a compra, pretende transferir sua titularidade ou o utiliza como garantia.

Para quem vai dispender um valor considerável adquirindo um bem, economizar com a escritura não é uma opção segura. Para esclarecer o que é a escritura de um imóvel, sua importância na garantia da segurança jurídica da transação e as diferenças entre escritura, contrato de compra e matrícula, redigimos este artigo.

Aqui também vamos oferecer orientação ao leitor sobre os custos envolvidos, documentos exigidos, etapas do processo em cartório, os riscos de adquirir um imóvel sem escritura formalizada e se (e quando) é necessário atualizar ou retificar documentos. 

O que é a escritura do imóvel?

A escritura de um imóvel é o documento que formaliza a compra ou transferência de titularidade de uma propriedade, seja ela rural, urbana, um terreno, um imóvel residencial ou comercial. 

Para que a escritura tenha seu valor legal reconhecido é preciso que seja , em um primeiro momento, elaborada pelo tabelião do Cartório de Nota, e posteriormente registrada no Cartório de Registro de Imóveis mais próximo do imóvel, assegurando que a transação de compra e venda tenha validade legal.

Cabe ressaltar que a escritura é um documento praticamente obrigatório na negociação de imóveis, excetuando os que tiverem seu valor de compra abaixo de trinta salários mínimos, como regulamenta o Código Civil brasileiro, e nesse caso o documento que pode formalizar a compra do bem é o contrato particular, embora também seja recomendado que a escritura seja preparada e registrada.. 

Qual a diferença entre a escritura e contrato de compra e venda?

A escritura, como explicamos acima, é o documento que formaliza legalmente a aquisição de um imóvel, formalizando assim a posse de um bem pelo seu novo dono. Já o contrato de compra e venda é um instrumento feito de forma particular, estabelecendo as obrigações das partes.

No contrato de compra e venda são descritos todos os detalhes que foram acordados entre as partes e as medidas em caso de descumprimento do que foi estabelecido, e inclui ainda a identificação dos vendedores e compradores, descrição completa do imóvel, valor total da transação e a forma de pagamento.

Qual a importância da escritura na compra de um imóvel?

Neste tópico é possível perceber como a escritura de um imóvel é importante, e como sua falta pode impactar o comprador:

Segurança jurídica para o comprador e vendedor

A escritura do imóvel é fundamental para a formalização da transação, já que só é elaborada e registrada depois de cumpridas todas as etapas da compra, finalizando então a transferência de propriedade do imóvel para seu novo dono. É ela que confere a validade legal e segurança jurídica, permitindo ao proprietário do imóvel realizar novas negociações, hipotecas, e quaisquer outras transações legais envolvendo o bem.

Sem a escritura, o proprietário não pode transferir seu imóvel para herdeiros, beneficiários, novos compradores, o bem pode ser alvo de disputas legais com terceiros que pleiteiem a posse de bem, e ainda sofrer com a venda em duplicidade do imóvel pelo antigo proprietário.

Quanto custa para fazer uma escritura?

Não há um valor fixo para o custo da escritura do imóvel, já que é cobrado um percentual sobre o valor de compra do bem, e esse percentual pode variar de um município para o outro pois não existe uma tabela fixa.

Geralmente são calculados entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel, mas também existem outros impostos e taxas que precisam ser quitados antes da elaboração e registro da escritura no CRI, como por exemplo o ITBI, que é o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis.

Passo a passo para obter a escritura do imóvel

Vamos mostrar a seguir o passo a passo para obtenção da escritura do imóvel, incluindo a documentação necessária e prazos para sua elaboração e registro:

Documentos necessários

Para elaboração da escritura é preciso reunir os seguintes documentos:

Vendedor:

• RG e CPF do ou dos proprietários do imóvel a venda
• Certidão de casamento, caso haja necessidade
• Pacto nupcial, caso haja
• Comprovante de endereço
• Profissão do ou dos donos

Comprador:

• RG e CPF do ou dos futuros proprietários
• Certidão de casamento, caso haja necessidade
• Pacto nupcial, caso haja
• Comprovante de endereço
• Profissão do ou dos donos

Imóvel:

• Matrícula atualizada
• Certidão negativa de débitos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
• Certidão de ações  e de ônus emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
• Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
• Comprovante da não existência de dívidas condominiais

Registro em cartório

Depois de reunir todos os documentos e comprovantes de pagamento necessários basta se encaminhar ao cartório de notas mais próximo, solicitar ao tabelião a elaboração da escritura, e levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis mais próximo do imóvel para então fazer a transferência de propriedade do seu novo imóvel.

Caso perceba posteriormente qualquer erro cometido pelo tabelião no preparo da escritura, é preciso retornar ao mesmo cartório e solicitar as correções necessárias. A escritura não precisa ser renovada, então não se preocupe, você só pagará essa taxa na emissão do documento.

Dicas para não atrasar o processo

Não há um prazo limite para emissão e registro da escritura do imóvel no CRI, mas a recomendação de profissionais da área imobiliária e de advogados especializados no ramo é de que ela seja elaborada e registrada em até trinta dias a partir do protocolo do título.

A escritura registrada é sinônimo de matrícula?

Apesar de serem dois documentos diferentes, a matrícula e a escritura de um imóvel são complementares, e importantes. Vamos saber mais sobre eles:

Diferenças entre escritura e matrícula

A escritura do imóvel é o documento que formaliza legalmente a transação, e que comprova a propriedade do novo comprador, permitindo que ele realize negociações com o bem assim que a alteração for realizada na sua matrícula.

É a matrícula do imóvel que funciona como seu histórico, e além de atestar quem é o proprietário atual, ela descreve todos os donos anteriores, seu histórico de transações, ônus e quaisquer ações jurídicas que envolvam o bem.

Quando é necessário atualizar ou retificar

A escritura não precisa ser atualizada, mas a cada alteração de propriedade ou transação que envolva o bem, é preciso que seja descrito na matrícula, para documentar qualquer ação e obter validação legal.

Posso comprar um imóvel sem escritura?

Essa é uma questão que, apesar da resposta ser sim, pode, ela não é a melhor opção, como mostraremos a seguir:

Riscos e limitações legais

Apesar de ser possível comprar um imóvel sem escritura, este tipo de transação é altamente desencorajado por profissionais da área e juristas, já que somente a escritura registrada pode comprovar o seu real proprietário, e somente ele pode fazer qualquer tipo de negociação com o bem.

Sem a presença da escritura na hora da compra e depois quando for tomar posse do bem, há o risco de disputa pelo imóvel por terceiros, com risco real de perda do bem. Além dessa vulnerabilidade, o novo dono pode não conseguir negociar o imóvel sem este documento, já que as instituições financeiras não realizam transações sem que tudo esteja devidamente documentado.

Regularização posterior

Há a possibilidade de realizar a elaboração da escritura e seu registro posteriormente, mas temos que ressaltar que essa não é uma medida prudente. A escritura é um documento extremamente importante para o proprietário de um imóvel, e deixar de ter esse documentos em mãos pode gerar tantos problemas que não é aconselhável abrir mão de fazê-lo.