Nem sempre o sonho de ter seu apartamento está tão distante como boa parte dos brasileiros acredita. Comprar um imóvel no lançamento é uma possibilidade real, e com uma série de vantagens e possibilidades que os imóveis prontos não oferecem.

Para quem ainda não sabe bem como funciona o processo, montamos um pequeno manual de como comprar um imóvel no lançamento, Aqui vamos mostrar as etapas, vantagens como preços atrativos, possibilidade de personalização e valorização futura, além de abordar os riscos envolvidos e cuidados essenciais na negociação. Vamos lá!

O que significa comprar um imóvel no lançamento?

Comprar um imóvel no lançamento é adquirir uma unidade de um empreendimento imobiliário que ainda será construído. O imóvel pode ser visto na planta, em um apartamento modelo montado para visitação ou através de apresentações 3D, com um tour virtual para os possíveis compradores.

As incorporadoras iniciam a venda das unidades no seu lançamento, e as condições de compra são extremamente interessantes, pois além do valor ser bastante atrativo, pois é inferior aos dos imóveis já prontos, as condições de pagamento são flexíveis e a burocracia é bem menor.

Qual a diferença entre lançamento, pré-venda e imóvel pronto?

A fase de pré-venda é o momento em que as incorporadoras fazem a divulgação do projeto, antes mesmo da abertura de vendas, com o objetivo de captar clientes para a fase seguinte, que é a do lançamento.

Na pré-venda, mesmo sem que a obra tenha iniciado, a incorporadora normalmente já está em posse do RI aprovado, o Registro de Incorporação, e cria um banco de dados com os clientes interessados, para que quando as vendas tiverem início, esses potenciais compradores tenham prioridade na escolha das unidades.

O lançamento é o momento que a incorporadora apresenta o projeto ao público, já com todas as licenças e documentação necessária, e há o início das vendas das unidades disponíveis, usualmente dando prioridade aos compradores que já foram cadastrados na pré-venda.

Nesse estágio as obras ainda não tiveram início, ou ainda estão bem no comecinho. A compra do imovel é na planta, mas já há a possibilidade de personalização da unidade, os valores ainda são bem acessíveis e a forma de pagamento bem descomplicada.

O imóvel pronto, assim como diz o nome, já está construído, totalmente finalizado e pronto para receber seu proprietário ou para ser negociado, seja para revenda ou locação. Seu valor já está acima do que foi negociado na pré-venda e no lançamento, mas não é preciso esperar para utilizá-lo.

Como o imóvel já está apto para uso, sua liquidez é maior, mas as burocracias para compra também são. A compra de imóveis prontos elimina o risco de atrasos na construção e na entrega, e também impede a possibilidade de personalização da planta.

Quais são as principais vantagens de comprar um imóvel no lançamento?

Vamos mostrar a seguir as principais vantagens de comprar um imóvel no seu lançamento:

Preços mais baixos e condições especiais 

Para quem tem a oportunidade de comprar um imóvel no lançamento, as chances de lucro são altas, uma vez que os valores praticados no início da construção são mais baixos, como um incentivo para que sejam prontamente vendidos, e que entre capital para contribuir com a obra.

Como os valores de venda de imóveis no lançamento são menores que os dos que são comprados prontos, o comprador pode ter um lucro expressivo, seja através de locação ou mesmo da revenda.

Personalização: planta e acabamentos 

Outra grande vantagem de comprar um apartamento no seu lançamento é a possibilidade de personalizar o imóvel de acordo com as suas necessidades e feitas por profissionais especializados, bem como diluir o custo destas alterações nas parcelas mensais, sem que isso impacte tanto o orçamento.

É possível alterar o número ou o tamanho dos cômodos, interligar ambientes, como a sala e a varanda, ou a cozinha e a sala, ou optar por revestimentos e acabamentos diferentes dos que constam no projeto original.

Valorização esperada

Como já mencionamos anteriormente, o valor de venda dos imóveis na planta é inferior aos dos prontos, então comprar um imóvel no lançamento é uma excelente oportunidade de investimento, já que há uma estimativa de valorização de 20% a 50% sobre o valor inicial.

Financiamento facilitado

Como o contrato de compra é feito com a incorporadora, a forma inicial de pagamento é bastante facilitada. Muitas vezes é possível parcelar a entrada e pagá-la durante o período da obra, e há ainda a chance da própria incorporadora oferecer o financiamento, o que acaba sendo muito menos burocrático que quando é feito por instituições financeiras.

Tempo para planejamento pessoal e financeiro 

Ao comprar um imóvel no lançamento é possível se programar durante o período de obra, planejar bem a mudança e compra dos itens necessários para o novo espaço, optar por móveis planejados e pagá-los aos poucos, já se programar para revender ou mesmo alugar o imóvel, sem que o orçamento estoure, pois haverá bastante tempo hábil para se organizar para o que está por vir.

Riscos e cuidados essenciais

Mesmo sendo uma excelente opção de negócio, para o comprador que pretende se mudar ou para quem tem como intenção investir, comprar um imóvel no lançamento requer alguns cuidados, como toda transação financeira, em especial pelo fato do bem em si ainda não estar disponível. Vamos dar algumas cias importantes de cuidados a tomar antes de fechar negócio:

Patrimônio de afetação e segurança jurídica 

O patrimônio de afetação foi criado como uma forma de oferecer segurança jurídica aos envolvidos em um empreendimento imobiliário, desde fornecedores, passando por trabalhadores ou compradores das unidades.

Ele é um regime jurídico que separa legalmente os bens, direitos e recursos de um empreendimento imobiliário do restante do patrimônio da  incorporadora, criando uma espécie de proteção para a obra. 

Seu objetivo é garantir que o projeto seja concluído para a segurança financeira dos compradores das unidades, assegurando que os recursos obtidos com o empreendimento sejam destinados exclusivamente à sua construção e que a obra não seja afetada por problemas financeiros ou jurídicos do incorporador. 

Inadimplência da construtora, atrasos e garantias

Busque informações sobre os prazos, o que fazer em caso de atraso na entrega e quais são os riscos de haver qualquer tipo de problema técnico ou financeiro no decorrer da construção. Acompanhar a obra de perto e se inteirar do que está acontecendo é fundamental.

Cláusulas contratuais e distrato

Antes de assinar o contrato é de suma importância ler e reler com toda a atenção, e se possível contar com a ajuda de um especialista na área, para verificar se todas as cláusulas cobrem bem todo o processo, e se o distrato do contrato está de acordo com o que foi acordado entre a incorporadora e o cliente.

Avaliação da idoneidade

Uma das mais importantes pesquisas a se realizar antes de comprar um imóvel na planta é sobre a incorporadora e seu histórico no mercado. Analise a reputação da empresa, sua solidez, se os prazos foram cumpridos em empreendimentos anteriores e as avaliações de clientes.

Comparativo de financiamentos

Nem sempre os compradores dispõem do valor total do imóvel para pagamento à vista, então é necessário fazer uso de um financiamento imobiliário para quitar o bem. Vamos mostrar a seguir as diferenças entre os diferentes tipos de financiamentos: 

Financiamento bancário x financiamento diretamente com construtora 

Como mencionamos anteriormente, o financiamento feito com instituições financeiras é um processo extremamente burocrático, e requer muito mais energia e tempo para ser obtido, já que o nível de exigências costuma ser bem grande.

A boa notícia é que algumas incorporadoras oferecem o financiamento imobiliário com recursos próprios, o que pode ser uma boa solução, desde que o comprador se atente aos prazos de pagamento, a taxa de juros praticada e o prazo para entrega das chaves do imóvel.

Impacto no FGTS, prazos, taxas de juros

Outra vantagem que os brasileiro possuem é o FGTS, que pode ser usado como entrada ou para o pagamento de parcelas, reduzindo assim o montante devido e consequentemente os juros cobrados.

Cheque atentamente os juros praticados e os prazos estabelecidos, se há o pagamento de intermediárias e quando, e se certifique de ter o montante disponível dentro do prazo para não ter problemas de inadimplência ao comprar seu imóvel na planta.

Programas governamentais (Minha Casa, Minha Vida) e restrições

Mais um fator que pode ser levado em conta são os projetos sociais como o Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal. Neste tipo de programa é possível obter taxas de juros diferenciadas e maior facilidade em conseguir financiamento, desde que o interessado se enquadre nas faixas salariais estipuladas pelo governo.

Checklist do comprador no lançamento

Para comprar um imóvel no lançamento com maior segurança, seguem algumas dicas para contribuir no processo:

• A primeira dica é estar com o orçamento em dia. Faça um planejamento financeiro para  comprar seu imóvel no lançamento, e isso inclui valor de entrada, impostos e todas as despesas com documentação. Se possível, utilize o saldo do FGTS para abater os valores a pagar.
• Faça também simulações de financiamentos nos bancos de confiança, e se informe se a incorporadora também oferece essa opção e quais os valores e taxas praticados para fazer um comparativo.
• Analise o local do empreendimento, seu entorno, transporte, comércio e rede de serviços. Avalie o que é oferecido nas áreas comuns do condomínio, em matéria de comodidades e de lazer.
• Cheque toda a documentação da obra, desde o RI, ao memorial descritivo. Verifique se a matrícula do terreno está válida, e se o projeto arquitetônico e estrutural foram devidamente aprovados.