Em tempos de baixa rentabilidade da poupança e inflação em alta, a busca por investimentos mais seguros e com retorno certo tem favorecido o mercado imobiliário, seja para morar ou para investir. Mas na hora de investir em um imóvel para locação alguns fatores precisam ser considerados. Principalmente se entre as suas opções estão um apartamento studio, apartamentos de 1 e 2 quartos e se o empreendimento está pronto ou se é um apartamento na planta.
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Em primeiro lugar, se o seu objetivo é retorno no curto prazo saiba que unidades menores tendem a alugar mais rápido e por um preço melhor. Já o investimento em um imóvel na planta, o prazo de entrega do imóvel (que costuma ser em torno de 36 meses) torna a opção mais adequada para projetos de longo prazo.
Na avaliação de Cyro Naufel, Diretor Institucional do Grupo Lopes, as duas opções (studio ou apartamento de 1 ou 2 quartos) são bastante interessantes sob o ponto de vista de investimento/retorno. "O que prejudica ou alavanca o retorno são principalmente as características de localização e de conservação do imóvel", afirma. A existência ou não de decoração, valor do condomínio e IPTU, itens da área comum, social, esportiva e de lazer também são pontos importantes, acrescenta.
"O que prejudica ou alavanca o retorno são principalmente as características de localização e de conservação do imóvel", afirma Cyro.
"Nesse caso, a manutenção constante do imóvel, de forma a mantê-lo sempre atual e em bom estado, mantém não só o valor do retorno, como sua liquidez. Além disso, contribui para conservar o valor do bem principal, o imóvel", pontua Naufel.
Short Stay x Long Stay
Em termos mais genéricos, Naufel concorda que imóveis menores tendem a oferecer um retorno sobre o valor do bem maior do que imóveis com maior metragem.
A grande diferença está no fato que os apartamentos studio em SP são bastante demandados no mercado de locação de curta duração, o chamado “short stay”, enquanto apartamentos maiores são tradicionalmente locados por períodos maiores (long stay). Os valores cobrados em locações curtas, se considerados para um período mensal, apresentam retornos maiores do que uma locação tradicional de long stay. "A diferença está no fato que nem sempre a unidade compacta é locada por todo o mês", observa o especialista.
Na visão do Diretor da Lopes, o principal fator a se considerar nessa escolha é o perfil do investidor. "Apesar de apresentar um potencial retorno maior, os studios podem ter um risco maior, caso não tenham uma ocupação alta. Por outro lado, o retorno mais conservador dos apartamentos maiores é garantido pelo tempo de contrato", pondera. Fatores como localização, áreas de lazer e foco em um determinado público (jovens universitários ou família, por exemplo) são igualmente importantes ao se considerar os dois formatos de empreendimento, "embora cada público busque resultados diversos".
A localização para os studios tem quer central, destaca Naufel, bem próxima de estações de metrô e grandes avenidas, oferecendo uma grande variedade de comércio e serviços. No caso de apartamentos SP também conta a proximidade com colégios e vizinhança mais tranquila, visto que seu público-alvo tende a ser de famílias com um ou mais filhos. As áreas comuns dos apartamentos studio devem privilegiar espaços de convivência social, atividade física e home office. Para os apartamentos, áreas para crianças e adolescentes é fundamental.
Entre os principais motivos para essa escolha do mercado imobiliário para investir, reforçam os especialistas, estão o fato de que se trata de um patrimônio sólido, resistente a oscilações do mercado bem como a mudanças na política econômica, seus valores são automaticamente corrigidos pela inflação e sua rentabilidade (no caso da locação) é real e não nominal como a maioria dos investimentos. Sem falar que o investidor pode mudar para o imóvel caso necessite.
Na planta
Embora seja uma opção com retorno de longo prazo, o especialista ressalta que a vantagem importante em se investir em um apartamento na planta SP é aferir a provável valorização do bem durante o período de construção. Via de regra, na entrega das chaves o apartamento ou studio adquirido apresentará uma valorização em relação ao valor da época da aquisição.
Outra vantagem é o pagamento parcelado oferecido pelas incorporadoras. Normalmente, o investidor precisará dispor de 30%-40% durante o período de construção, usualmente algo entre 30 e 36 meses. Após a entrega, o restante pode ser quitado por meio de financiamento bancário. Em resumo, pagando apenas de 30% a 40% do bem, o investidor já poderá dispor do imóvel para locação e utilizar o rendimento para abater o valor das prestações do financiamento.
Procurando apartamentos?
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