Para muitas pessoas a única maneira viável de comprar um imóvel é por meio do parcelamento do valor total. Nesse contexto, o uso de um simulador de financiamento de imóvel é uma ferramenta fundamental para organizar as finanças e tomar decisões mais assertivas.

O simulador de financiamento de imóvel oferece uma estimativa realista do valor das parcelas, mostra o valor final do imóvel e permite simular diferentes formas de amortização, conforme a preferência do comprador.

Neste artigo, explicamos o que é um simulador de financiamento imobiliário, sua importância para o planejamento financeiro e para a escolha das melhores condições de crédito. Também abordamos os principais tipos de financiamento, os sistemas de amortização SAC e Price, além de dicas para realizar uma simulação eficaz.

O que é um simulador de financiamento de imóvel?

O simulador de financiamento de imóvel é uma ferramenta digital que faz o cálculo dos valores de um financiamento. Através dele é possível saber o valor das parcelas, taxas, juros e o custo total do imóvel depois de financiado.

Para realizar a simulação é necessário informar o valor do imóvel, de quanto será a entrada, o prazo do financiamento, a taxa de juros cobrada pela instituição financeira e a renda mensal do solicitante.

É o simulador de financiamento que estima todos os valores envolvidos na compra de um imóvel através de financiamento imobiliário, incluindo o saldo devedor após o pagamento de cada parcela, dando um panorama macro de acordo com os dados informados.

Por que utilizar um simulador de financiamento?

Para quem busca planejamento financeiro, o simulador de financiamento de imóvel é um recurso indispensável. Entre os principais benefícios, destacam-se:

Facilidade no planejamento financeiro

O simulador permite visualizar o financiamento como um todo e entender como ele poderá impactar o orçamento familiar. Dessa forma, é possível avaliar se será viável arcar com os custos do parcelamento e evitar inadimplência.

Comparação de diferentes condições de financiamento

Outra grande vantagem do simulador é a possibilidade de comparar diferentes taxas e condições oferecidas por cada instituição financeira, facilitando a escolha da opção que melhor atende às suas necessidades.

Antecipação dos custos envolvidos

Com o simulador, é possível saber quanto será pago ao longo do contrato, se as parcelas diminuirão ou permanecerão fixas, e entender todos os custos envolvidos no financiamento.

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, os dois principais tipos de financiamento imobiliário são o SFH e o SFI. Algumas incorporadoras oferecem outras modalidades, mas geralmente com taxas mais altas e prazos menores do que os praticados pelas instituições financeiras.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) utiliza recursos da poupança e é normalmente destinado a imóveis de menor valor, pois possui regras específicas, como limite de valor (atualmente em torno de R$ 1,5 milhão) e limites para as taxas de juros. Nesse sistema, é possível utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor ou antecipar o pagamento de parcelas.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é mais flexível, não impondo limites ao valor do imóvel nem às taxas de juros. Utiliza recursos próprios das instituições financeiras e costuma oferecer prazos maiores para pagamento. As regras para uso do FGTS são menos restritivas do que no SFH.

Sistemas de amortização: SAC vs. Price

Na contratação do financiamento, é importante escolher o sistema de amortização mais adequado ao seu perfil:

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No SAC, as parcelas diminuem ao longo do tempo, pois a amortização é constante e os juros incidem sobre o saldo devedor remanescente. Ou seja, as primeiras parcelas são maiores e vão reduzindo durante o contrato.

Sistema Price

No Sistema Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. Nas primeiras parcelas, a proporção de juros é maior, diminuindo gradualmente à medida que a dívida é amortizada. A amortização do saldo devedor é mais lenta no início e mais rápida ao final do contrato.

Sistema SACRE

O SACRE combina características do SAC e do Price, com parcelas que aumentam no início e vão diminuindo ao longo do tempo.

Passo a passo para simular um financiamento de imóvel

Existem diversas opções online de simulador de financiamento de imóvel, e para utilizar um deles é preciso que ele se assemelhe o máximo possível com as suas demandas. Vamos ver como realizar uma simulação:

Escolha da ferramenta de simulação

Existem diversas opções online de simuladores de financiamento imobiliário, oferecidos por bancos, fintechs e portais especializados. Entre os mais usados estão o simulador da Caixa Econômica Federal, referência nacional, o do Itaú, que oferece simulações personalizadas, e ferramentas de portais como Serasa e Melhortaxa, que permitem comparar taxas e condições. 

Além disso, muitas incorporadoras e imobiliárias disponibilizam simuladores próprios para facilitar o planejamento financeiro na compra do imóvel.

Informações necessárias para a simulação

Para realizar a simulação, informe o valor do imóvel, valor da entrada, número de parcelas, renda mensal (individual ou conjunta), sistema de amortização desejado e taxas de juros. Após inserir esses dados, basta solicitar o cálculo.

Interpretação dos resultados da simulação

O relatório gerado normalmente informa o valor da primeira e da última parcela, o custo total do imóvel financiado e o prazo para quitação.

Quais são os documentos e critérios para aprovação do financiamento?

Após a simulação, é hora de escolher a instituição financeira e iniciar o processo de aprovação. Veja o que é necessário:

Documentos exigidos pelos bancos

• Documentos pessoais: RG ou CNH, CPF, certidão de estado civil (nascimento, casamento ou divórcio), comprovante de residência, comprovante de renda (contracheques, extratos bancários, faturas de cartão de crédito, extrato do imposto de renda) e carteira de trabalho ou contrato de trabalho.
• Documentos do imóvel: certidão de matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidão negativa de IPTU, contrato de compra e venda e escritura do imóvel.
• Outros documentos: extrato do FGTS (se utilizado), documentos de sócios (para pessoas jurídicas), documento do responsável técnico (em caso de construção ou reforma), entre outros.

Critérios que influenciam na aprovação do crédito

A aprovação do financiamento depende da análise dos dados fornecidos pelo solicitante, considerando fatores como comprovação de renda, histórico de crédito, idade, capacidade de pagamento, estabilidade financeira, nome limpo e relação entre o valor das parcelas e a renda mensal (geralmente, o valor das parcelas não pode comprometer mais de 30% dos rendimentos).