Os imóveis para locação são, ainda hoje, uma opção de muitos investidores, seja como estratégia de diversificação de portfólio, seja pela confiança de ter, sob sua propriedade, um ativo real, “de tijolo”. Um dos desafios no momento de alugar um imóvel, no entanto, costuma ser o de, na hora de fechar o negócio, obter garantias do locatário. Nessas horas, muita gente ainda pensa somente na tradicional figura do fiador.
Quem tem mais experiência nesse mercado, no entanto, sabe que hoje em dia existem outras formas de garantia, que podem ser mais práticas e seguras. “Atualmente, apenas cerca de 25% das locações têm como garantia a figura do fiador”, explica Gabriel Kruglensky, engenheiro e responsável pela área de locação da empresa da NP2 imóveis.
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Você sabe quais são as formas de garantia? Elas estão previstas na Lei do Inquilinato e são as seguintes:
Fiador:
É o modelo mais tradicional e conhecido de garantia. Tem como principais vantagens uma proteção relativamente elevada contra a inadimplência — assegurada justamente pelo patrimônio do fiador — e a inexistência de custos para as partes. A grande barreira diz respeito à dificuldade dos candidatos a locatários de conseguirem alguém disposto a assumir o papel de fiador, o que pode tornar o processo mais demorado. Pode ser fiadora qualquer pessoa física ou jurídica com renda líquida superior a três vezes o aluguel mais encargos, como IPTU e condomínio. Além disso, pelo menos um fiador deve possuir no mínimo um imóvel quitado. “O mais importante, aqui, é uma boa análise da documentação desse fiador, o que envolve, por exemplo, a avaliação da declaração do Imposto de Renda e uma pesquisa em bancos de dados de devedores, como o SPC e o Serasa”, explica Kruglensky.
Ele acredita que a dificuldade, por parte dos inquilinos, de conseguir fiadores tem feito com que esse tipo de garantia perca espaço para o modelo seguinte, o da caução.
Caução:
Nesse modelo, locador e locatário abrem uma conta de caderneta de poupança conjunta — cuja movimentação só poderá ser feita pelo locador — na qual será depositado um valor equivalente a três meses de aluguel e que poderá ser sacado pelo inquilino, com correção, no final do contrato. A principal vantagem é que o sistema é prático, na medida em que não exige, por exemplo, a figura de um fiador. Desvantagens: o locatário precisa dispor de recursos equivalentes a três meses de aluguel — e com os quais não poderá contar durante o contrato. Para o locador, a desvantagem é o fato de a garantia ser limitada. “Se o locatário deixa de pagar dois meses, para o locador, já se acende uma luz amarela. Passados três meses sem pagamento, esse proprietário já passa a ter prejuízo; um prejuízo que, muitas vezes, só será revertido com o acionamento de um advogado cujos custos terá de bancar”, explica.
Seguro fiança:
Modelo mais moderno e seguro, é oferecido por seguradoras. Ela pode garantir, além do aluguel e dos custos referentes à retirada do inquilino, em si, os pagamentos de condomínio e IPTU, por exemplo — tudo depende do plano contratado. O custo é de, em média, de 12% a 15% do valor do aluguel mensal, também dependendo dos serviços incluídos no pacote. A vantagem é a garantia da cobertura, mais ampla. Já o ponto negativo são os custos, em si, que, diferentemente de uma caução, por exemplo, não voltam para o locatário no final do contrato.
Por fim, há a figura da locação sem garantia. Ela está prevista no artigo 42 da lei do inquilinato. Nessas situações, caso o locatário atrase o pagamento dos aluguéis, é possível pedir, em caráter liminar, a desocupação do imóvel em até 15 dias, desde que depositada uma caução equivalente a três meses de locação por parte do proprietário. “Esse tipo de contrato, no entanto, só se aplica a situações bastante específicas, motivo pelo qual recomendamos uma avaliação criteriosa antes de uma eventual adoção”, explica Kruglesnky.
Não há, a rigor, um modelo que valha para qualquer situação. Todos eles têm vantagens e desvantagens. O importante é que locador e locatário tenham essas questões em vista e que, hoje, o mercado dispõe de um amplo cardápio de opções que facilitam a realização de negócios.
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