O mercado de locação por temporada vem crescendo em todo o mundo, e em grandes cidades como São Paulo, o número de imóveis disponíveis para locação por temporada cresce exponencialmente.
Mas, no mercado imobiliário, os aluguéis longos também são uma fonte de renda importante. Por isso, vamos comparar os modelos de locação tradicional e por temporada, analisar suas características financeiras, custos operacionais e perfis ideais de proprietário.
Vamos falar sobre renda média, taxa de ocupação e sazonalidade de cada modelo, além de orientar sobre a localização e tipo de imóvel mais adequados, de forma a ajudar o investidor a escolher a estratégia que maximize seu retorno.
Entendendo os modelos: locação tradicional e locação por temporada
As diferenças entre os modelos de locação tradicional e locação por temporada são muitas, a começar pelo período de aluguel, já que os contratos de locação tradicional têm a duração bem maior, com um período mínimo de 24 meses, enquanto na locação por temporadas é possível alugar por um único final de semana.
Como diz o nome, a locação por temporada é de curto período, por isso é necessário que o imóvel esteja completamente mobiliado, com todos os itens necessário para uma curta e confortável estada, enquanto que, nos aluguéis tradicionais, os imóveis em sua enorme maioria não estão mobiliados, cabendo ao inquilino levar seus próprios pertences.
Outra característica que difere bastante nesses dois modelos de locação é a forma de contratação. Enquanto a tradicional exige garantias como fiador, seguro fiança ou depósito caução, no aluguel por temporada o cartão de crédito é a forma mais usual de pagamento, servindo como garantia em caso de danos no patrimônio para cobrança posterior.
O aluguel tradicional visa moradia, e oferece uma renda estável ao proprietário durante o período do contrato. Já a locação por temporada, apesar de oferecer ganhos mais substanciais, requer uma gestão constante, com mais cuidados com limpeza e manutenção e pagamento de todos os extras, como condomínio, IPTU e contas mensais.
Análise financeira comparativa detalhada
Financeiramente falando, a locação por temporada pode ser a melhor forma de conseguir uma lucratividade maior, mas isso vai depender de uma série de fatores, como:
Renda mensal média: temporada vs tradicional
Para quem tem no aluguel de imóveis sua renda mensal e depende desta estabilidade, um valor mensal menor em comparação com a locação por temporada, mas que seja garantido, é uma opção bastante confortável e segura.
Porém se o interesse é obter maior lucratividade, ainda que com maior esforço, a locação por temporada pode ser a melhor opção. Cabe ressaltar que os lucros maiores dependem de uma série de fatores, como localização estratégica, comodidades do condomínio, entre outros.
Taxa de ocupação: o fator decisivo
Apesar da locação por temporada poder oferecer de 30% a 50% mais lucratividade que as tradicionais, ela segue sendo uma renda variável, pois a taxa de vacância precisa ser considerada, bem como os investimentos com a manutenção e as contas do espaço.
Se a região do imovel é boa e conta com vasta oferta de transporte, comércio e serviços e concentra muitas empresas ou opções de lazer e entretenimento, as chances de lucrar com a locação por temporada é bem maior, pois neste modelo de aluguel a localização é fator fundamental para manter seu imovel sempre ocupado.
Sazonalidade e variações ao longo do ano
Outro fator a ser considerado antes de definir qual modelo de aluguel se adequa melhor às suas demandas é pensar na sazonalidade. Se seu imóvel fica perto de centros financeiros, com grande concentração de empresas e seu objetivo é explorar a locação por temporada voltada para negócios, na grande maioria do ano é possível conquistar novos locadores.
Já os imóveis que, apesar de localizados em regiões agradáveis, só apresentam fluxo maior de turistas em determinadas épocas do ano, podem ter dificuldade em manter uma alta taxa de ocupação ao longo de todos os meses. Nesses casos, o aluguel tradicional pode ser a melhor opção, pela sua regularidade e segurança.
Custos operacionais: além da renda bruta
Como já mencionado anteriormente, os aluguéis tradicionais eliminam uma série de despesas, desde a manutenção até as contas mensais, ao contrário da locação por temporada, onde todos os custos são do proprietário.
Custos fixos: condomínio, IPTU, seguro
Para conseguir avaliar a lucratividade de cada um dos modelos de aluguel, é necessário pensar em todas as despesas incluídas. Nas locações por temporada, o proprietário fica responsável pelo condomínio, contas de luz, gás, água, internet, TV a cabo, IPTU, taxa de incêndio, seguros e demais despesas pertinentes.
No caso dos aluguéis tradicionais, essas despesas são absorvidas pelo inquilino, mas em caso de manutenções corretivas e Imposto de Renda, as despesas recairão sobre o proprietário enquanto o imóvel estiver desocupado.
Custos variáveis: limpeza, manutenção, utilities
Fora a manutenção corretiva, que é de responsabilidade do proprietário em qualquer tipo de locação, as despesas variáveis, como reparos em mobília e eletroeletrônicos, lâmpadas, limpeza, lavagem e reposição de roupas de cama e banho e itens de amenities que alguns locadores deixam para receber seus hóspedes recaem totalmente sobre o proprietário, e esse custo deve ser abatido do lucro com os aluguéis para chegar à lucratividade real.
Comissões e taxas de plataformas
Para um modelo mais seguro de locação, tanto a tradicional quanto a por temporada, os proprietários costumam realizar a negociação por intermédio de imobiliárias e plataformas, e com isso são cobrados valores de comissionamento e um percentual sobre cada contrato fechado. Esses valores também devem ser somados para obtenção do lucro real do aluguel do imóvel.
Custos de gestão e administração
No caso dos imóveis que são alugados de forma tradicional, os custos de gestão e administração são menores, proporcionais ao trabalho que é desenvolvido, já que os contratos são longos e requerem menos esforço.
Ao contrário das locações por temporada, que requerem acompanhamento constante, investimento em divulgação, marketing, e um esforço de gestão do negócio muito maior, especialmente se o proprietário não for o responsável por essas atividades e precisar repassá-las para terceiros e consequentemente o custo de gestão e administração fica maior.
Perfil do proprietário ideal para cada modelo
Mais uma questão a ser considerada ao definir qual modelo de locação vai atender melhor suas expectativas é o perfil do proprietário do imóvel, um fator extremamente importante para realizar a escolha mais adequada.
Temporada: disponibilidade para gestão ativa
Os proprietários que têm disponibilidade para acompanhar ativamente a gestão do imóvel, podem optar tranquilamente pelo modelo de locação temporária, ou se não for possível, repassar a função para um terceiro, se o custo couber no seu orçamento e não causar um impacto negativo nas suas finanças.
Tradicional: preferência por estabilidade
Para os donos de imóveis que preferem uma gestão menos intensa, que requeira menos presença e contato, e seja feita de forma ocasional, a locação tradicional é a melhor solução, pois com longos contratos a administração é bem mais fácil.
Outro ponto a ser considerado é a expectativa financeira com relação aos ganhos provenientes de aluguel. Os perfis mais conservadores se adaptam bem à locação tradicional, e a estabilidade e segurança são bem mais atrativas.
Híbrido: flexibilidade estratégica
Há também a possibilidade de manter uma revezamento entre os dois modelos de aluguel, caso o imóvel esteja vago entre um período de locação tradicional e outro, ou mesmo em períodos de alta temporada, que propiciam um rendimento maior que o normal.
Localização: fator crítico de sucesso
Para alugar um imóvel, especialmente por temporada, a localização é fundamental, pois ela será a principal responsável pela valorização do bem e da baixa taxa de desocupação.
Melhores regiões para temporada: turísticas, corporativas, eventos
Para quem quer investir em um imóvel para locação por temporada, alguns bairros de São Paulo são perfeitos, como os Jardins e a área em torno da Paulista, ideais para compras, programas culturais e uma estadia de alto padrão.
Para quem quer atender um público mais corporativo, a Vila Olímpia, Itaim Bibi e Brooklin são excelentes regiões. Se seu alvo são os turistas interessados em gastronomia, polos boêmios e de entretenimento, você pode optar por Pinheiros e Vila Madalena. Para passeios tradicionais e uma imersão na história da cidade, a região central é perfeita.
Regiões ideais para aluguel tradicional: residenciais, universitárias
Se a intenção é optar pela locação tradicional, o ideal é investir em imóveis próximos a regiões com grande fluxo de pessoas, como os bairros universitários, Pinheiros, Perdizes, Butantã, Bela Vista e Vila Madalena.
Para áreas residenciais, as sugestões são: Moema, Itaim Bibi, Brooklin, Vila Olímpia, localizações próximas a estações de metrô e com transporte público, comércio e rede de serviços adequada.
Tipo de imóvel: qual se adapta melhor a cada modelo
Se você é proprietário de imóveis ou pensa em investir para conquistar renda extra com locação, mas ainda não se decidiu por um modelo, vamos às dicas:
Studios: alto potencial em temporada
Os apartamentos studio são coringas, funcionam perfeitamente para aluguéis tradicionais, mas também para locação por temporada, em razão do seu custo reduzido e de se localizarem normalmente em pontos estratégicos da cidade.
Apartamentos de 2-3 quartos: equilíbrio entre modelos
Apesar de serem ideais para os dois modelos de aluguel, a busca de famílias por apartamentos de 2 e 3 quartos pode ser maior do que as de turistas, então vale a pena realizar uma pesquisa minuciosa para entender qual perfil é mais lucrativo na região.
Casas e coberturas: nicho premium em temporada
Os imóveis de alto padrão passaram a representar uma fonte maior de renda desde a expansão das locações por temporada, pois muitos grupos de amigos e famílias preferem se estabelecer no mesmo lugar quando viajam, especialmente em alta temporada e período de férias. Além disso, muitas dessas famílias, durante as férias, preferem alugar um local mais sofisticado e confortável, como coberturas.
No fim, a escolha entre aluguel de temporada e locação tradicional passa menos por uma fórmula pronta e mais por estratégia: entender o perfil do imóvel, a dinâmica da região e os objetivos do investidor é o que garante uma decisão segura e rentável no longo prazo. Com o imóvel certo no endereço certo, ambos os modelos podem gerar excelentes resultados.
E é justamente nesse ponto que a Setin se destaca: com empreendimentos em localizações privilegiadas de São Paulo, a marca reúne as condições ideais para quem busca um investimento imobiliário sólido, versátil e com alto potencial de valorização. Se a ideia é investir com visão de futuro, a Setin é o local perfeito para encontrar seu próximo imóvel.
