Quem pretende comprar um imóvel mas não possui o valor integral para quitar o bem, pode optar pela contratação de um empréstimo, mas antes precisa conhecer bem como funciona o financiamento com taxa fixa e taxa variável, para avaliar qual opção se adequa melhor à sua realidade financeira.

Para dirimir as suas dúvidas sobre o tema, vamos explicar neste artigo, de forma clara e didática, as diferentes modalidades de taxas no financiamento imobiliário e como elas impactam o planejamento financeiro do comprador. Também vamos mostrar o cenário atual e as projeções para 2026, comparar os sistemas de amortização (SAC e Price) e orientar o leitor a escolher a melhor opção conforme seu perfil.

Entendendo as modalidades de taxas no financiamento 

Os financiamentos imobiliários oferecem diferentes condições de pagamentos e taxas, como mostraremos abaixo:

Taxa fixa 

Os financiamentos com taxa fixa mantém por todo o período do contrato o mesmo percentual de juros, o que possibilita ao comprador saber exatamente quais os valores das parcelas.

Esse tipo de contrato, pré-fixado, possibilita ao contratante saber durante todo o período de pagamento do financiamento qual a sua despesa mensal, trazendo mais segurança, já que há proteção contra as variações econômicas, como a inflação.

Taxa variável 

Já a taxa variável, como diz o nome, é ajustada de forma periódica, de acordo com os índices de correção imobiliários, como a TR, ou mesmo de acordo com a inflação. E as parcelas são variáveis durante a vigência do contrato de financiamento, podendo aumentar ou diminuir, dependendo das taxas aplicadas.

Qual o panorama de juros em 2026?

O crescimento do mercado imobiliário em importantes capitais do país segue forte, independente do momento financeiro atual. Vamos ver a seguir quais são os prognósticos que os especialista apresentam:

Taxas médias atuais 

As taxas variam de uma instituição para a outra, mas elas começam em 11% em bancos como Caixa Econômica, instituição popular que tem como tradição o suporte à compra de imóveis.

Já em outras instituições privadas, as taxas chegam a 15%, sempre acrescidas da TR, mas todos esses percentuais podem variar de acordo com o perfil do comprador, sua faixa de renda e a linha de crédito escolhida. 

Projeções econômicas para 2026

Apesar da alta da Selic em 2025 o mercado imobiliário mantém um ritmo crescente de lançamentos, especialmente com a chegada de novos moradores em metrópoles como a capital paulista, sem grandes alterações nas taxas de juros. A previsão de especialistas para 2026 é a queda das taxas, possibilitando assim o aumento das negociações de imóveis e outros bens.

Comparativos recentes entre bancos 

Como mencionamos anteriormente, alguns bancos têm um foco maior para o financiamento de imóveis, e oferecem taxas menores que os demais. Isso não significa que as instituições financeiras privadas não tenham linhas de crédito  imobiliário,

Por manterem um nível de exigência em termos burocráticos mais simplificado, esses bancos acabam por representar uma opção melhor para muitos compradores, que preferem taxas um pouco mais altas, mas em que tenham chances reais de conseguir a liberação do financiamento. 

Comparativo prático entre fixa ou variável

Para quem prefere maior segurança e linearidade durante o financiamento, a taxa fixa é a melhor opção, mas quem tem flexibilidade financeira e quer ter a chance de obter parcelas menores em tempos de baixa dos juros, a taxa variável se encaixa bem.

Qual modelo combina com seu perfil?

Essa questão varia de acordo com a capacidade financeira de cada comprador, e com sua atitude perante o mercado.

Os indexadores mais tradicionais do mercado brasileiro são a TR (Taxa Referencial), o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e o INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Conservador – fixa

Perfis mais conservadores de compradores de imóveis ou investidores do ramo normalmente preferem a segurança da taxa fixa, de forma a se programar a longo prazo sabendo quanto será a despesa com as parcelas do financiamento.

Tolerante a risco – variável

Investidores mais destemidos estão dispostos a correr riscos e, quem sabe, obter parcelas menores durante o financiamento em épocas de taxas mais baixas e redução nos juros, e por isso podem optar pela taxa variável.

Sistema de amortização e impacto

Uma das escolhas a ser feita no momento de contratação do financiamento é sobre o sistema de amortização durante a vigência do contrato. Vamos conhecer mais sobre como isso funciona:

SAC (parcelas decrescentes)

O SAC ou Sistema de Amortização Constante, que utiliza a amortização constante, fazendo com que as parcelas decresçam no decorrer do contrato. Os juros calculados sobre o montante financiado diminuem mensalmente, e a vantagem deste sistema é que os valores pagos, ainda que sejam maiores no início, vão ficando menores com o passar dos anos.

Price (parcelas fixas) 

O Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como Tabela Price, funciona de forma diametralmente oposta, já que as parcelas do financiamento pagas mensalmente são fixas, do começo ao fim.

Os juros cobrados são maiores nas primeiras parcelas, e a amortização aumenta proporcionalmente no decorrer do tempo, e desta forma a dívida pode ser quitada de forma mais rápida, possibilitando um número menor de prestações.

Como afeta o montante total pago e o perfil de amortização

O sistema de amortização escolhido para o financiamento de imóvel impacta diretamente o valor do montante a ser pago, pois é ele quem vai definir como os juros serão distribuídos sobre o valor das parcelas.

No sistema SAC, onde o total de juros é menor, o montante acaba sendo também menor, mas ele é indicado para quem pode lidar com a oscilação do valor das parcelas, enquanto a Tabela Price, como oferece maior constância com prestações, acaba contando com juros maiores no começo do contrato.

Riscos e cuidados para 2026

A recomendação para quem precisa contratar um financiamento é estudar todas as opções e analisar qual delas se adequa melhor ao seu perfil.

Cenário de alta na Selic/inflação

Em momento de inflação e taxa Selic mais altas, é recomendado maior cuidado com as taxas de financiamento escolhidas, e muitas vezes os sistemas conservadores podem, inicialmente, ser a melhor opção, bem como os métodos mistos também podem representar uma boa escolha. 

Revisão contratual

Vale a pena avaliar se há a possibilidade de renegociar contratos, revisar as taxas e buscar por condições mais favoráveis, como taxas de juros mais baixas, eliminar cobranças indevidas ou excessivas nas taxas de administração e quaisquer brechas que permitam redução no montante e / ou nas parcelas. 

Isso pode ser feito através de uma ação revisional, com uma solicitação judicial, caso haja qualquer tipo de reatividade por parte da instituição financeira contratada. Cabe ressaltar que o acompanhamento de um profissional especializado é muito importante para saber o que pode e deve ser alterado.

Custo de portabilidade e renegociação 

A portabilidade de contratos de financiamento imobiliário já é uma realidade cada vez mais utilizada pelos contratantes em busca de melhores condições de pagamento da dívida. E apesar de não haver nenhum custo legal de transferência na portabilidade, é possível que o novo banco solicite a avaliação do imóvel envolvido na transação, análise de crédito do solicitante, bem como o pagamento de taxas de serviços e despesas cartorárias.

A Setin, referência em empreendimentos residenciais e comerciais, oferece suporte completo na jornada de compra, inclusive com orientações sobre financiamentos e as melhores opções para cada perfil, garantindo segurança e transparência em cada etapa.