Para quem pretende adquirir uma sala comercial em São Paulo para colocar para alugar, é importante ter em mente que existe a real necessidade de fazer uma pesquisa de mercado. Essencialmente, para saber o que o mercado oferece e o que os seus futuros inquilinos buscam, a famosa lei da oferta e da procura.
Estudar o mercado imobiliário é imprescindível para quem tem a intenção de investir na área, e mesmo para quem quer se manter a par de como anda a economia. Saber onde existe demanda e onde as ofertas estão escassas, essa é a melhor maneira de estar no lugar e hora certos para adquirir seu imóvel comercial.
Montamos um pequeno manual com as melhores dicas para quem quer comprar uma sala comercial para alugar, ou para quem quer alugar um espaço para o seu negócio. Vamos contar mais sobre esse mercado, as considerações necessárias para que esse investimento tenha o retorno esperado e as questões de oferta e demanda que são muito importantes para sua compra, ou sua locação, ser bem sucedida.
O que considerar antes de alugar um imóvel comercial?
Algumas questões são fundamentais antes de iniciar a busca por uma sala para alugar com a finalidade de lá estabelecer seu negócio. Listamos pontos que são prioritários na hora de procurar seu espaço perfeito:
Custos envolvidos
Os custos vão muito além do aluguel. O condomínio, o IPTU, taxa de incêndio, possíveis alterações no espaço para que ele se adapte às suas necessidades, custo de um projeto de iluminação, mobiliário, entre outros. Liste tudo e verifique se esses itens cabem no seu orçamento.
Tempo mínimo de locação
Quanto tempo pretende ficar no imóvel que quer alugar? No caso de não ter um limite de meses pré-estabelecido, é válido tentar incluir no seu contrato uma cláusula de renovação em caso de necessidade, e de aceitação de ambas as partes, inquilino e proprietário. Um contrato costuma variar de 12 a 30 meses.
Possíveis obras
Verifique se é preciso fazer reparos na sua futura sala comercial e, caso seja, procure fazer um acordo com o proprietário para que seja possível descontar do seu aluguel ou que ele arque diretamente com os custos. Caso a necessidade da obra venha por parte do locador, é necessário ter em mente que o locatário deve receber o imóvel, quando o contrato for encerrado, da forma como ele foi entregue. Então pense que o que for feito para chegar ao seu ideal, deverá ser desfeito e isso terá um custo extra.
Entendendo o contrato de aluguel comercial
Um contrato de locação de sala comercial é diferente do contrato de imóveis residenciais em muitos pontos, mas como em qualquer negociação, cada parte tem seus direitos, mas também tem deveres a cumprir.
Um dos principais pontos desse tipo de transação que precisa ser bem esclarecido com cláusulas com descrição minuciosa é sobre a finalidade da locação. Se o local será um escritório ou se terá outro fim.
A devolução, quando do encerramento do contrato, também deve ser bastante detalhada no contrato, já que muitos inquilinos promovem alterações na configuração inicial da sala para atender à finalidade do seu negócio. No entanto, o locatário deve fazer a entrega das chaves somente após deixar o imóvel com o layout original, a menos que as partes entrem em algum acordo sobre a aceitação das mudanças feitas.
Quais os direitos de um inquilino comercial?
Cabe ao locador atender às seguintes necessidades do locatário:
- Receber as chaves do imóvel com ele em plenas condições de utilização, a menos que haja algum acordo sobre obras ou reparos entre as partes
- Ter o contrato renovado caso tenha cumprido com seus deveres de inquilino e seja do interesse do proprietário seguir alugando o imóvel
- Ter os reparos de danos estruturais resolvidos e custeados pelo proprietário
- Realizar as vistorias de entrada e saída para evitar qualquer tipo de cobrança em razão de danos no imóvel
- Ficar livre de arcar com taxas extras cobradas pelo condomínio
- Direito a realizar a sublocação do imóvel a qualquer tempo dentro do prazo do contrato
- Ser indenizado por benfeitorias no imóvel (desde que conste no contrato)
- Ter a preferência de compra caso o proprietário se decida pela venda do imóvel
- Receber todos os comprovantes de pagamentos realizados relativos ao imóvel alugado
Passo a passo de como escolher o imóvel comercial ideal
Para que se possa iniciar a busca pela sala comercial ideal é preciso estabelecer uma lista de prioridades, definir o que é indispensável, o que gostaria de ter e o que seria muito legal se tivesse. Após isso, veremos abaixo o passo a passo que vai te orientar nessa procura:
Definindo Necessidades
Definir que tipo de espaço é o melhor para atender as necessidades do negócio é a primeira parte na hora de procurar imóvel. Então se você pretende comprar um imóvel para alugar precisa saber que tipo de locação vai oferecer. E se você busca um espaço para o seu negócio, verifique as prioridades e somente então liste itens que gostaria de ter no seu novo ambiente de trabalho.
Atente-se a localização
Outra questão importante é avaliar o local e seu entorno. A região é bem servida de transporte público? Possui comércio e serviços que serão facilitadores para um negócio? Lembrando que o valor do imóvel está diretamente ligado ao que o seu entorno oferece.
Defina o tamanho do imóvel
Para saber que tipo de imóvel vai precisar, é importante ter noção da metragem que será necessária, de que tipo de divisória precisará colocar, e com isso estabelecer uma metragem mínima de acordo com as áreas necessárias para o bom funcionamento do seu negócio.
Estrutura do condomínio
Uma questão a ser avaliada é a estrutura que o condomínio oferece. Vagas de garagem? Portaria vinte e quatro horas? Existem condomínios de salas comerciais que oferecem cafeterias, espaços de coworking, e outras comodidades. Vale verificar antes, inclusive, pois isso impacta no valor da sua taxa condominial.
Avalie a conservação e atente-se a vistoria da sala comercial
Verificar o estado que se encontra a sala comercial para alugar é imprescindível, e deixar tudo devidamente mencionado na vistoria, tanto de recebimento quanto de entrega do imóvel. Evite cobranças ou problemas que a falta de vistoria pode trazer.
Verifique se as documentações estão em dia
Manter a documentação em ordem é imprescindível para conseguir alugar sua sala. E se você for o futuro inquilino deve verificar previamente se todos os documentos e comprovantes de pagamento estão em dia.
Defina o valor do aluguel
Essa dica vale para quem tem uma sala comercial para alugar ou para quem quer um imóvel comercial para alugar. Definir o valor que cobrará ou até onde seu orçamento te permite ir é fundamental. Não se esqueça que numa locação de um espaço existem outras despesas envolvidas.
Compare opções no mercado
Fazer uma pesquisa do que o mercado está oferecendo é muito importante para saber quais são as suas opções. Quem busca um ponto comercial para alugar precisa se garantir de estar fazendo a melhor negociação dentre as disponíveis. E se você for o proprietário de uma sala comercial e pretende alugar, faça um levantamento dos imóveis disponíveis que sejam parecidos com o seu e mantenha o valor dentro dessa média.
Negocie o valor do aluguel e o contrato
Ao definir o espaço que vai ocupar, procure negociar as cláusulas contratuais de forma que sejam favoráveis para ambas as partes, e isso inclui o valor do aluguel. Faça um levantamento das despesas, do tempo que pretende ocupar o imóvel, das modificações necessárias, e especifique o máximo possível essas informações no contrato. O combinado não sai caro para ninguém.
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