Muitas pessoas que pretendem realizar a compra de um imóvel na planta ficaram com dúvidas sobre como a Reforma Tributária, que começa a vigorar a partir de 2026, pode impactar na negociação e no valor final do imóvel, bem como nos valores de financiamento.
As mudanças no sistema de cobrança de impostos sobre algumas operações do mercado imobiliários trará algumas novidades, e de acordo com o Governo Federal uma maior proporcionalidade na cobrança de tributos, paga mais quem ganha mais.
Para esclarecer melhor as dúvidas que pairam sobre os impactos da Reforma Tributária na compra de imóveis na planta, especialmente em relação à nova incidência de impostos, vamos mostrar neste artigo os efeitos dessa nova tributação no financiamento, na expectativa dos juros e no valor final dos imóveis.
O que muda com a reforma tributária?
A carga tributária que vem com a reforma pode impactar bastante o mercado imobiliário, desde a área da construção civil, passando por compra e venda, e chegando à parte de locação e aos investimentos.
A Reforma Tributária afeta diretamente o planejamento financeiro de incorporadoras e investidores. As operações imobiliárias terão um regime específico: a alíquota padrão do IVA (cerca de 28%) terá desconto de 50% nas transações de compra e venda, e de 70% para locação de imóveis.
Serão tributadas pelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado) quem vender mais de três imóveis por ano, quem vender mais de um imóvel que tenha sido construído nos últimos cinco anos e quem alugar mais de três imóveis com um lucro maior que R$ 240 mil anuais. Quem não se enquadrar nestes casos, seguirá pagando apenas o IR e ITBI sobre a negociação.
Como a reforma afeta os imóveis na planta?
Quem deseja comprar imóvel na planta precisa se atentar às novas normas implementadas pelas Reforma Tributária, como veremos a seguir:
Incidência de impostos na fase de construção
Apesar do Governo Federal afirmar que a Reforma Tributária vai beneficiar o mercado da construção civil e o imobiliário, os novos tributos podem impactar o custo do consumo com o IBS (Imposto Sobre Bens e Serviços), que incide no custo de materiais de construção e serviços, isso pode influenciar o custo das unidades imobiliárias e por consequência no financiamento e nas taxas de juros.
Diferença entre compra de imóvel pronto e na planta
No caso dos imóveis prontos, a maior mudança é a incidência do IBS e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que serão calculados sobre a diferença entre o valor de venda e o custo da aquisição. Em caso de imóveis populares a alíquota pode sofrer redução.
Já para quem quer comprar imóvel na planta, a Reforma Tributária pode ser benéfica, pois as incorporadoras poderão recuperar créditos de impostos sobre os insumos consumidos, e com isso reduzir o custo das unidades a vender.
Quais os impactos no financiamento de imóveis?
Para quem pretende comprar imóvel na planta ou pronto através de financiamento, é bom se inteirar de como a Reforma Tributária pode influenciar os valores:
Crédito imobiliário
Quando uma nova modalidade de tributação é implementada o mercado financeiro leva um tempo para se acomodar às mudanças, mas ressaltamos que a simplificação tributária tende a trazer benefícios para as instituições financeiras com a previsibilidade esperada.
Com a redução da incerteza é possível que a estabilidade incentive a prática de taxas mais atrativas. Porém ainda é preciso levar em conta os tributos que podem incidir sobre os materiais de construção, e com isso elevar as taxas de juros de forma a custear os riscos que podem surgir e afetar diretamente os consumidores.
Perspectiva de juros e tributos sobre cartórios
De acordo com informações obtidas através do site migalhas, a adaptação de cartório e serviços notariais será feita de forma tranquila, tendo início em 2026 e com previsão para término em 2033.
O PIS, Cofins, ICMS e ISS serão substituídos gradativamente pelos novos tributos, o CBS e o IBS, bem como está prevista a compensação federativa através do FDR, que é o Fundo de Desenvolvimento Regional, e o impacto em serviços cartorários tende a ser suave, especialmente pelo longo prazo de adaptação oferecido pelo Governo Federal.
Quais são as vantagens e desvantagens para o comprador?
Por mais que pareça complicado, é possível perceber que a mudança de tributação pode impactar positivamente nas novas negociações de imóveis, como mostraremos a seguir:
Mais transparência tributária
Com a extinção de um grande número de impostos e substituição por apenas três, será possível ter maior transparência nas negociações, e para os consumidores ficará mais claro para onde está indo cada valor pago na transação de compra, venda e locação de imóveis.
Possível aumento do valor final
Com a criação dos impostos sobre materiais e serviços, as incorporadoras precisam se adaptar à nova realidade tributária, e o custo final da obra provavelmente sofrerá um reajuste, e dessa forma o custo final do empreendimento e suas unidades será impactado.
Redução de distorções fiscais regionais
Como os tributos são bem divididos em federais, estaduais e municipais, a tendência é a redução de distorções fiscais de acordo com as regiões, graças à criação do FDR, que promove maior clareza e transparência.
Como se planejar para comprar um imóvel na planta?
Mesmo com a Reforma Tributária o planejamento para comprar um imóvel na planta não sofreu muitas mudanças, já que ele é fundamental para uma negociação bem sucedida.
Avalie o custo-benefício
Para quem ainda tem dúvidas, realize uma pesquisa completa sobre diversos tipos de imóveis nas diferentes fases, na planta, já em construção e também com imóveis já prontos. Avalie o custo-benefício, e busque pela opção que melhor se enquadre na sua realidade financeira e suas demandas.
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Esteja atento à alíquota efetiva do IVA
Apesar do IVA ser um único imposto, ele foi criado para substituir outros cinco tributos e arrecadar os mesmo percentuais sobre as negociações, então o fato de ter apenas o IVA não significa que os valores a pagar serão menores, e sim que serão cobrados de forma simplificada.
