Para quem investe em imóveis, entender como funciona o reajuste do aluguel é essencial para calcular a rentabilidade e prever ganhos no longo prazo. Um dos principais índices utilizados nos contratos de locação no Brasil é o IGP-M, um medidor que é resultado de outros três índices responsáveis pela coleta de dados dos preços relativos aos hábitos de consumo dos brasileiros.
Para quem ainda não está familiarizado com esse índice, vamos explicar o que é o IGP-M e sua importância nos reajustes de aluguel neste artigo, detalhando sua composição (IPA, IPC, INCC) e o seu processo de cálculo.
Também daremos orientações sobre datas-base, períodos de carência, oferecer alternativas como IPCA e INPC, além de fornecer alguns exemplos práticos de cálculos para auxiliar tanto locadores quanto locatários a entender seus direitos, obrigações e conhecer as melhores opções.
O que é o IGP-M e por que ele é importante para aluguéis?
O IGP-M, ou Índice Geral de Preços do Mercado, é um medidor amplo que acompanha as altas e baixas dos custos de uma série de itens, como as matérias-primas de inúmeros produtos, sendo composto por três índices principais, IPA, IPC e INCC.
O IGP-M analisa os preços de materiais de construção, produtos e serviços de uma ponta a outra, ou seja, itens que impactam diretamente o custo de vida, e são a base para o cálculo dos reajustes anuais de alugueis.
Também conhecido como a “inflação do aluguel”, ele é utilizado como indexador de contratos de locação, tanto os comerciais quanto os residenciais, e corrige o valor do aluguel com base nos custos de mercado, se baseando na inflação para chegar a um percentual ideal para o reajuste dos alugueis.
Como o IGP-M é calculado: entendendo os componentes
O cálculo do IGP-M envolve três outros índices, como já mencionamos. Vamos entender melhor como ele é feito:
IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo)
O Índice de Preços ao Produtor Amplo corresponde a 60% de peso no cálculo do IGP-M, ou 0,6, e mede a variação dos preços dos produtos agrícolas e industriais no atacado. Matérias-primas e bens intermediários são o foco deste índice.
IPC (Índice de Preços ao Consumidor)
O IPC é o Índice de Preços ao Consumidor, e sua participação no cálculo do IGP-M é de 30%, ou 0,3. Sua função é medir a variação dos preços de uma variedade de conjuntos de bens e serviços, como transportes, alimentação e habitação, mas somente os que foram consumidos por famílias que têm remuneração entre 1 e 33 salários mínimos.
INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)
Já o Índice Nacional de Custo da Construção representa o menor percentual no cálculo do IGP-M, com 10%, ou 0,1, como diz seu próprio nome, mede os preços de materiais, mão de obra e equipamentos da construção civil.
Coleta de dados e periodicidade de divulgação
A coleta dos dados é feita pela Fundação Getúlio Vargas, a FGV, entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. São eles também os responsáveis por realizar o cálculo com as diferentes proporções dos três índices base que fazem a análise dos preços em variados estágios econômicos.
Cálculo passo a passo do reajuste de aluguel pelo IGP-M
Uma vez que o índice do IGP-M foi obtido, o cálculo do reajuste do aluguel é considerado bem rápido, basta aplicar uma pequena fórmula, como mostraremos a seguir:
- O primeiro passo é descobrir em que mês o contrato completa aniversário para saber qual o índice a utilizar no cálculo. É possível encontrar o percentual do IGP-M no site da FGV ou do Banco Central.
- Faça a conversão do percentual apresentado pelo índice para um número decimal, pois será necessário para calcular com a fórmula. Então se o índice é 4% é preciso dividir por 100 para chegar ao total de 0,04.
- O valor hipotético do aluguel no mês do cálculo é de R$ 3 mil.
- Fórmula do cálculo do aluguel pelo IGP-M – Valor atual do aluguel x (1 x 0,04)]
3.000 x 1,04 = 3.120
Ou seja, o novo aluguel já reajustado terá o valor de R$ 3.120,00.
Calendário de reajuste: quando seu aluguel pode aumentar
É normal em contratos de aluguel, sejam eles comerciais ou residenciais, um reajuste anual, baseado no IGP-M, de acordo com o mês de aniversário. Porém existem algumas situações que precisam ser consideradas, além das que já são amplamente conhecidas:
Data-base: o que é e como funciona
A data-base é o aniversário do contrato, a data em que ele completa 12, 24, 36 meses, e serve como a data base para que o cálculo do reajuste do aluguel seja realizado, pois o índice do IGP-M se baseia na data-base.
Contratos anuais vs. plurianuais
A grande maioria dos contratos de aluguel costuma ser plurianual, ou seja, com mais de 12 meses. Independente do período estipulado, o reajuste do valor do aluguel deve ser feito de acordo com as cláusulas contratuais, mas o que normalmente acontece é o reajuste anual, de acordo com o IGP-M.
Carência de 12 meses para primeiro reajuste
Ao contrário de outros contratos, como os de planos de saúde, os de aluguel inicialmente só permitiam o primeiro reajuste depois de 12 meses corridos, como consta na grande maioria dos contratos, salvo raras exceções previstas por lei ou de forma contratual.
Com as mudanças na lei do inquilinato esse reajuste que só era feito anualmente pode ser feito antes deste período, desde que haja uma justificativa e que o proprietário faça a comunicação ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência.
Exceções e situações especiais
Depois dos primeiros anos de contrato, o reajuste anual pode não ser o bastante para atualizar os valores cobrados inicialmente, porém há uma forma de corrigir o valor real da moeda, que é através de de acordo descrito em contrato, com o índice e periodicidade a serem utilizadas, bem como as circunstâncias que permitam alterações fora do padrão.
Como fazer o cálculo do aluguel?
Alternativas ao IGP-M: outros índices permitidos
Apesar da grande maioria dos contratos de aluguel serem reajustados anualmente pelo IGP-M, alguns outros índices podem ser utilizados para essa função, como mostraremos abaixo:
IPCA: vantagens e desvantagens
O Índice de Preços ao Consumidor pode ser uma alternativa ao IGP-M, e alguns contratos de locação o utilizam como base para reajustes, pois ele é considerado o índice oficial de inflação do país, e incide diretamente no custo de vida dos brasileiros.
INPC: quando é mais vantajoso
Já o Índice Nacional de Preços ao Consumidor é o índice que mede a inflação que atinge de forma mais direta às famílias com renda até 5 salários mínimos, e também pode ser usado como base para reajustes salariais, de alugueis, especialmente quando a proposta é obter um percentual mais próximo da realidade de grande parte da população.
Índices estaduais e regionais
Não existem índices de reajuste de aluguel municipais ou estaduais, mas em contratos menos elaborados é possível que o aumento seja baseado em alguma correção regional.
Percentual fixo combinado
Outra forma, pouco comum, de fazer o reajuste do aluguel são os acordos entre locatário e locador, algumas vezes intermediado por imobiliárias ou plataformas. Esses combinados são pouco comuns, pois a chance de acontecerem problemas são maiores, mas, ainda existem, especialmente quando a negociação é feita entre pessoas próximas.
IGP-M e reajuste de aluguel: o que é, como calcular e quando pode aumentar
O reajuste de aluguel pelo IGP-M é a forma mais comum de atualização anual dos contratos de locação no Brasil. O índice, calculado pela FGV, mede a variação de preços da economia e define quanto o aluguel pode aumentar a cada 12 meses, conforme previsto em contrato.
Neste artigo, explicamos o que é o IGP-M, como ele é calculado e por que costuma ser utilizado nos contratos de aluguel. Também reunimos orientações sobre data-base, periodicidade de reajuste, alternativas ao índice e exemplos práticos para auxiliar locadores e locatários a compreenderem melhor seus direitos e obrigações.
O que é o IGP-M e por que ele é importante para aluguéis?
O IGP-M, sigla para Índice Geral de Preços – Mercado, é um indicador econômico amplo que acompanha as variações de preços em diferentes fases da economia, desde a produção industrial e agrícola até o consumo final e os custos da construção civil.
Por essa característica abrangente, o índice se tornou, ao longo dos anos, um dos principais indexadores utilizados em contratos de locação no Brasil. Popularmente conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M não mede apenas os preços relacionados à moradia, mas sim a variação geral de custos que impactam a economia, e consequentemente, o mercado imobiliário.
Ao ser definido como indexador em contrato, o IGP-M passa a orientar a correção periódica do valor do aluguel, normalmente realizada uma vez por ano, no aniversário da assinatura.
Como o IGP-M é calculado: entendendo os componentes
O cálculo do IGP-M resulta da combinação de três índices diferentes, que analisam os preços em etapas distintas da economia.
IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) – 60%
Com o maior peso na composição do IGP-M, o IPA representa 60% do cálculo total. Ele mede a variação dos preços no atacado, acompanhando produtos agrícolas e industriais, matérias-primas e bens intermediários. Esse índice reflete custos ainda na cadeia produtiva, antes de chegarem ao consumidor final.
IPC (Índice de Preços ao Consumidor) – 30%
O IPC corresponde a 30% do IGP-M e mede a variação de preços de bens e serviços consumidos por famílias com renda entre 1 e 33 salários mínimos nas principais capitais do país. Alimentação, transporte, saúde e habitação estão entre os itens analisados.
INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) – 10%
Com peso de 10%, o INCC acompanha os custos da construção civil, considerando preços de materiais, equipamentos e mão de obra. Sua variação impacta diretamente o setor imobiliário e a formação de preços de novos empreendimentos.
Coleta de dados e periodicidade de divulgação
O IGP-M é calculado e divulgado mensalmente pela FGV. A coleta de dados ocorre entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. A partir dessas informações, a fundação consolida os resultados dos três índices que compõem o indicador e divulga a variação mensal e acumulada.
Esses percentuais são utilizados como base para reajustes contratuais quando o índice é definido como referência no contrato de locação.
Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M
Uma vez definido o índice acumulado a ser aplicado no período de 12 meses, o cálculo do reajuste é simples.
Passo 1: identifique o mês de aniversário do contrato, que determina qual índice acumulado deve ser utilizado.
Passo 2: verifique o percentual acumulado do IGP-M no período correspondente.
Passo 3: aplique a fórmula de reajuste.
Fórmula
Novo valor do aluguel = valor atual × (1 + índice)
Exemplo prático
Valor atual do aluguel: R$ 3.000
IGP-M acumulado no período: 4% (ou 0,04)
Cálculo:
3.000 × (1 + 0,04) = 3.120
O novo valor do aluguel passa a ser R$ 3.120.
Calendário de reajuste: quando o aluguel pode aumentar
Na maioria dos contratos de locação, o reajuste ocorre anualmente, sempre no mês de aniversário da assinatura. Essa data é conhecida como data-base e serve como referência para a aplicação do índice definido em contrato.
Data-base: o que é
A data-base corresponde ao mês em que o contrato completa 12 meses, 24 meses, 36 meses e assim por diante. É nesse momento que o índice acumulado no período é aplicado para atualizar o valor do aluguel.
Periodicidade mínima de 12 meses
De acordo com a legislação brasileira, o reajuste por índice inflacionário em contratos de locação deve respeitar o intervalo mínimo de 12 meses. Ou seja, não é permitido aplicar reajustes com base em índices de inflação em períodos inferiores a um ano.
Alterações no valor do aluguel antes desse prazo só podem ocorrer mediante novo acordo entre as partes ou por revisão judicial em situações específicas previstas em lei.
Contratos anuais e plurianuais
A maior parte dos contratos de locação é firmada por períodos superiores a 12 meses. Independentemente da duração total do contrato, o reajuste anual segue as cláusulas estabelecidas entre locador e locatário e o índice previamente definido.
Alternativas ao IGP-M: outros índices permitidos
Embora o IGP-M seja tradicionalmente o indexador mais utilizado no mercado imobiliário, ele não é obrigatório. A legislação permite que locador e locatário definam, em comum acordo, o índice de correção do contrato.
IPCA
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), considerado o índice oficial de inflação do país, tem sido adotado em muitos contratos recentes. Por refletir mais diretamente o custo de vida das famílias, costuma apresentar variações mais moderadas que o IGP-M em determinados períodos.
INPC
O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) mede a inflação percebida por famílias com renda de até cinco salários mínimos e também pode ser utilizado como indexador de contratos de locação, dependendo da negociação entre as partes.
Percentual fixo ou acordos específicos
Em alguns casos, locador e locatário podem estabelecer outras formas de atualização de valor, como percentuais fixos ou renegociações periódicas. No entanto, essas alternativas devem sempre estar claramente previstas em contrato para garantir segurança jurídica a ambos.
Entender o índice é essencial para uma boa decisão imobiliária
Compreender o funcionamento do IGP-M e de outros índices de correção é fundamental para avaliar custos, planejar investimentos e tomar decisões mais seguras no mercado imobiliário. Seja na posição de locador ou locatário, conhecer as regras de reajuste ajuda a evitar surpresas e a manter relações contratuais equilibradas.
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