Para quem comprou um imóvel por meio de financiamento imobiliário, é comum surgirem dúvidas na hora de preencher o Imposto de Renda, já que todos sabem como declarar um apartamento financiado.

O processo é relativamente simples, desde que alguns cuidados sejam tomados para que o valor declarado esteja correto e de acordo com os comprovantes apresentados, evitando cair na malha fina da Receita Federal.

Para esclarecer suas dúvidas, explicaremos neste artigo como fazer a declaração de um apartamento financiado. Mostraremos o passo a passo, os documentos necessários e como proceder quando há mais de um titular no financiamento. 

O que é necessário para declarar um apartamento financiado no IR?

Para declarar um apartamento financiado, é preciso reunir alguns dados, comprovantes de pagamento e fazer alguns cálculos, como veremos a seguir:

Documentos necessários

Para realizar a declaração do seu apartamento financiado, reúna toda a documentação comprobatória: contrato de compra e venda, contrato do financiamento, comprovantes de pagamento das parcelas e quaisquer recibos de despesas relacionadas à compra do imóvel.

Informações do contrato de financiamento

No contrato de financiamento fornecido pela instituição financeira, constam todos os detalhes da compra e pagamento do imóvel. Essas informações precisam ser informadas corretamente no momento do preenchimento da declaração..

Dados sobre valores pagos no ano-base

Uma informação fundamental é que a declaração do Imposto de Renda deve incluir apenas os valores efetivamente pagos no ano-base. Além das parcelas do financiamento, qualquer outra despesa relacionada à compra do imóvel deve ser informada.

Passo a passo para declarar um apartamento financiado

Veja como declarar o seu apartamento financiado e evitar problemas com o Leão:

Acesso ao programa IRPF

Hoje, a declaração pode ser feita de forma simples pela internet. Basta baixar o programa da Receita Federal e iniciar o preenchimento.

Inserção dos dados do imóvel na ficha de “Bens e Direitos”

Os valores pagos referentes às parcelas do financiamento no ano-base do seu IR devem ser incluídos no campo “Bens e Direitos”, na aba “01 – Bens Imóveis”. Além dos dados do financiamento, devem ser informados pagamentos como IPTU, custo do registro do imóvel, entrada, taxa de corretagem, juros, entre outras despesas.

No campo “Discriminação”, insira os dados do imóvel, tipo (casa ou apartamento), endereço completo, área total, número da matrícula, nome do vendedor e da instituição financeira que concedeu o financiamento.  Se o imóvel estiver em construção, selecione essa opção. Caso contrário, marque “Ocupado pelo Titular”.

No campo “Situação em 31/12/2023”, informe a soma dos valores pagos até esta data. Em “Situação em 31/12/2024”, insira o total pago até 31 de dezembro do ano passado.

Declaração dos valores financiados na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”

Importante: os valores do financiamento não devem ser declarados na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

Como declarar amortização de parcelas e juros pagos?

Para facilitar o preenchimento, é importante separar o valor da amortização do montante pago em juros.

Onde informar cada valor

O total da amortização deve ser mencionado no campo “Bens e Direitos”. Já os juros pagos podem ser declarados como despesas com a aquisição de imóveis, informando os valores corretamente.

Dúvidas comuns ao declarar um apartamento financiado

Confira as dúvidas mais frequentes relativas ao processo de declaração no Imposto de Renda da compra, venda ou refinanciamento de imóveis:

O que fazer em caso de venda do imóvel financiado?

Se o imóvel financiado for vendido, essa transação deve ser informada na declaração do ano seguinte. Para isso, exclua o valor do imóvel do campo “Situação em 31/12/2024” na ficha “Bens e Direitos”.

No campo “Discriminação”, inclua os detalhes da venda: nome do comprador, CPF ou CNPJ, valor da venda, data da negociação e forma de pagamento.

Como declarar imóveis em nome de mais de uma pessoa?

Se o imóvel foi adquirido por mais de uma pessoa, a forma de declaração depende do regime de propriedade. No caso de casamento com comunhão total de bens, apenas um dos cônjuges deve declarar o imóvel, informando que se trata de um bem comum. Já no regime de comunhão parcial de bens, se a compra foi feita durante o casamento, qualquer um dos dois pode declarar, mencionando que o bem pertence ao casal. No entanto, se o imóvel foi adquirido antes do casamento, ele deve ser declarado apenas pelo cônjuge que realizou a compra.

Para aqueles que possuem regime de separação total de bens ou união estável com esse regime, cada proprietário deve declarar apenas a parte que efetivamente pagou. O mesmo vale para imóveis adquiridos por sócios ou familiares em conjunto, sendo necessário que cada um informe sua parte proporcional e inclua no campo “Discriminação” os dados dos demais proprietários, como nome, CPF e percentual de propriedade.

O que fazer em caso de refinanciamento ou alteração no contrato?

Se houver refinanciamento do imóvel, os valores pagos para a quitação junto à instituição financeira devem ser informados na coluna “Situação em 31/12/2024” da ficha “Bens e Direitos”.

Se o imóvel foi usado como garantia para um novo financiamento, a alienação fiduciária deve constar na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. No campo “Discriminação”, informe o valor refinanciado e o montante a ser pago no novo contrato.

Qual o impacto de declarar um financiamento no imposto de renda?

Redução de risco de cair na malha fina

A compra de um imóvel deve ser obrigatoriamente declarada para evitar inconsistências nos dados da Receita Federal.

Caso a declaração esteja incorreta ou incompleta, o contribuinte pode cair na malha fina, o que pode levar à restrição ou cancelamento do CPF, indisponibilidade das contas bancárias e impedimentos para emissão de passaporte.

Como a declaração afeta o patrimônio líquido declarado

Mesmo que o imóvel ainda não tenha sido quitado, ele já compõe o patrimônio líquido do contribuinte, incluindo valores pagos como entrada, taxas, corretagem e parcelas do financiamento.

Vale lembrar que o valor mínimo para obrigatoriedade da declaração pode mudar a cada ano. Por isso, é importante verificar o limite estabelecido pela Receita Federal para evitar declarações desnecessárias.