Toda negociação para ser validada, tem que ter um documento que comprove o que foi combinado entre as partes. Principalmente negociações que envolvam altas somas em dinheiro e um bem, como um imóvel.

Então é recomendável, para prevenção de problemas e riscos futuros para ambas as partes (vendedor e comprador), que seja elaborado um contrato da maneira mais detalhada possível, seguindo os trâmites que vamos explicar abaixo.

O que é um contrato de compra e venda

Um contrato é um documento que descreve um acordo entre duas ou mais partes, declarando seus direitos, obrigações e penalidades, caso não o cumpram.

Um contrato de compra e venda de um imóvel funciona mais ou menos assim, mas, com a adição de alguns itens indispensáveis nesse tipo de transação, que precisam ser descritos no documento, não só para validar o acordo, mas também para a proteção de todos. 

É um instrumento jurídico para salvaguardar todas as partes envolvidas, contendo todas as informações pertinentes à negociação feita, incluindo o bem envolvido, seu valor, forma de pagamento e sua capacidade de ser negociado.

Ou seja, o vendedor se compromete a transferir o imóvel ao comprador, mediante o cumprimento das regras, como pagamentos, apresentação e preparação da documentação necessária.

Esse tipo de contrato pode ser feito pessoalmente ou de forma digital, ambos com a mesma validade jurídica. O pessoal deve ser registrado em cartório, e o digital deve conter a assinatura eletrônica. Sem essa validação, o contrato não possui valor legal, e é chamado de contrato de gaveta, que normalmente é preparado, mas não registrado, para evitar as despesas e burocracias envolvidas. Porém que fique claro, o contrato que não possui validação jurídica, não garante absolutamente nada.

Por que ter um contrato de compra e venda 

Ter um documento em mãos que garanta seus direitos em caso de desistência, fraude, ou até mesmo golpe por uma das partes, vai tornar a transação segura, impedindo o risco de perda financeira ou do próprio imóvel envolvido.

Por exemplo, se um vendedor agindo de má fé negociar a mesma propriedade com dois compradores interessados, um contrato corretamente elaborado e com validação jurídica fará com que o comprador exija legalmente seus direitos e caso não consiga dar continuidade ao processo de compra, pode processar o vendedor e exigir o cumprimento das penalidades em caso de não cumprimento do contrato. Da mesma forma, se o vendedor não receber o valor acordado, pode exigir seus direitos se tiver de posse de um documento como esse.

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Passo a passo para fazer um contrato de compra e venda

Para a preparação de um contrato recomenda-se, sempre, que seja redigido e/ou acompanhado por um advogado. Pois será necessária a descrição de informações indispensáveis para total segurança das partes envolvidas na negociação, e vale o acompanhamento de um profissional capacitado. 

Abaixo vamos exemplificar alguns itens que precisam constar no documento.

Identificação das partes envolvidas no negócio 

Para começar a redigir o contrato é necessário que sejam descritos os nomes do vendedor(es) e comprador(es), sendo pessoa física ou jurídica, e se for o caso, do fiador. Os documentos necessários de ambas as partes são:

• Documento de identidade e CPF do vendedor(es) e do comprador(es)
• Endereços do vendedor(es) e do comprador(es)
• Profissão do vendedor(es) e do comprador(es)
• Acrescentar a mesma documentação do fiador, informações do bem a ser empenhado como fiança e sua garantia de posse, caso seja esse o caso.

Descrição detalhada do imóvel em questão

A incluir no contrato os seguintes itens relativos ao imóvel:

• Descrição do imóvel, com seu endereço completo, número de matrícula no RGI - Registro Geral de Imóveis, e metragem
• Nada consta do imóvel e declaração de adimplência das taxas condominiais

Condições financeiras acordadas entre comprador e vendedor

Uma das informações vitais a um contrato são as somas e formas de pagamento nele acordadas.

Prazos estipulados no acordo

Descrever como o imóvel será pago, se a vista ou através de financiamento, e, nesse caso, informar valores totais, prazo para quitação do financiamento, e se há alienação fiduciária

Cláusulas adicionais importantes

Multas em caso de descumprimento das regras acordadas no contrato e perda dos prazos estipulados. Penalidades por inadimplência.

Assinaturas e reconhecimento de firma 

Essa é a parte fundamental para a validação do contrato de compra e venda de um imóvel, sem isso, o contrato não terá nenhum valor legal, e as partes ficarão descobertas.

Considerações finais

Mesmo de posse do contrato de compra e venda do imóvel, é bom que se tenha ciência que somente após a escritura lavrada a posse se torna definitiva, pois somente com a escritura é possível fazer a transferência no Registro de Imóveis.

Esteja atento ao avaliar as informações contidas no contrato, como endereço completo correto, dados dos vendedor e comprador sem erros, número da matrícula do imóvel, metragem, forma de pagamento da preparação do contato, caso seja dividida ou paga por apenas uma das partes, já que o valor estimado dele é relacionado ao valor da negociação.

E por fim, tenha em mente que esse tipo de contrato funciona como uma promessa de compra e venda, e não como um documento final de propriedade.