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Comprar e negociar
18 de Setembro de 2018.

Comprar ou alugar um imóvel? Veja qual a melhor opção para você

Comprar ou alugar um imóvel? Essa é uma dúvida comum e as duas alternativas oferecem pontos positivos. É preciso ficar atento ao rendimento dos investimentos em aplicações, às taxas de juros de imóveis financiados e fazer alguns cálculos para chegar a melhor opção para você.

Ao mesmo tempo, é necessário ter em mente que um imóvel também se valoriza ao longo do tempo, principalmente quando adquirido em uma região em desenvolvimento, como a cidade de São Paulo, por exemplo. Para que você possa decidir se é melhor comprar ou alugar apartamento, veja o que deve avaliar em cada uma das transações. 

 Investimento em aplicações pode fazer com que o aluguel seja vantajoso

Quanto custa o imóvel que você quer comprar? Você tem o valor todo para pagar à vista? Estas são as primeiras perguntas que devem ser respondidas por quem está em dúvida se deve comprar ou alugar imóvel.

Quem possui o valor integral para quitar o imóvel à vista, precisa comparar se ao fazer investimento em aplicações com este dinheiro, terá um retorno mensal maior do que a soma do valor do aluguel e da valorização do imóvel no período.

Para ficar mais fácil de entender, imagine que você decidiu comprar um apartamento studio e que ele custa R$ 300 mil. Você tem o valor para pagar à vista, mas, para isso, terá que tirar esse dinheiro de investimento.

Vamos supor que este mesmo imóvel possa ser alugado por R$ 1.500 mensais (ou R$18 mil por ano), já que os aluguéis variam em torno de 0,5% do valor de venda do apartamento. Além disso, o mesmo imóvel teve valorização de 1,4% no ano (variação do valor do imóvel em São Paulo em 2017, de acordo com o índice Fipe/ZAP).

Se a rentabilidade anual dos investimentos feitos com os R$ 300 mil, que você vai gastar para pagar o apartamento, for maior do que R$22.200 (R$18.000 + R$4.200 de valorização), pode ser que alugar um studio seja uma boa alternativa. 

 Dentre os investimentos que podem ser analisados para fazer a comparação estão: 

  • Caderneta de Poupança: a correção do valor aplicado é feita de 30 em 30 dias. Pode ser resgatada a qualquer tempo mas, para receber o investimento, é preciso que o dinheiro fique na poupança por 30 dias no mínimo. Quando a taxa Selic está em 8,5% ou menos, como acontece em 2018, o rendimento anual da poupança é de 70% da taxa Selic + TR (Taxa Referencial).
  • Tesouro direto: nessa aplicação a pessoa estará emprestando dinheiro para o governo federal. A transação é feita por meio da emissão de títulos públicos feita pela Secretaria do Tesouro Nacional. Os títulos têm um prazo de vencimento determinado que pode ser visto quando o investidor for adquirir. A rentabilidade da aplicação é de acordo com um indexador (IPCA ou Selic), além de uma taxa de juros prefixada.
  • CDB – Certificados de Depósito Bancário: pode ter o fator de rentabilidade pré-fixado ou pós-fixado. No caso do pré, precisa ficar um tempo mínimo aplicado para que o rendimento previsto seja recebido. Já no caso dos CDBs pós-fixados pode ter liquidez diária ou não. No geral, as taxas de rendimento de CDBs, CDIs e LCIs são menores do que a taxa Selic definida pelo Copom. É um investimento de baixo risco. 
  • RDB – Recibo de Depósito Bancário: muito semelhante ao CDB, mas não pode ser retirado antes do vencimento negociado durante os investimentos. Caso a pessoa precise do dinheiro antes de terminar o prazo acordado, terá que cancelar o RFB e vai perder todo o rendimento já obtido.
  • CDI – Certificado de Depósito Interbancário: assim como o CDB, são títulos emitidos pelos bancos, ou seja, são empréstimos que o poupador faz para o banco e, por ter feito isso, recebe os “juros”, que são os rendimentos. Porém, desta vez eles servem para recursos excedentes. Essa taxa é usada também para determinar o custo do dinheiro. Com isso, é comumente usada como base de análise da rentabilidade de outros investimentos. 
  • LCI – Letra de Crédito Imobiliário: neste caso, os títulos de renda fixa têm como base empréstimos imobiliários.
  • LCA – Letra de Crédito Agrícola: título de renda fixa no qual o dinheiro do cotista é destinado para empréstimos para o setor de agronegócio. Parte dos juros cobrados pela instituição da pessoa que emprestou o dinheiro é repassada para o dono do título de LCA. Tanto o LCI quanto o LCA funcionam como o CDB e podem ter rentabilidade indexada ao CDI ou prefixada.

Você pode fazer a simulação do rendimento no site do Tesouro Direto ou no Meu Bolso Feliz para fazer um comparativo e ter ter uma ideia mais exata de quanto o valor aplicado poderia dar de retorno mensal. 

investimentos (1)

Ao usar o simulador do Tesouro, você percebe que se investir os R$ 300 mil na Selic 2023 – que é de curto prazo – fará a retirada de um valor de R$ 420 mil ao final do período. Na poupança o montante será de pouco mais de R$ 380 mil.

Considerando que o dinheiro ficará em investido durante 5 anos e três meses. Se você pagar de aluguel R$ 1.5 mil pelo mesmo período, gastará mais de R$ 94,5 mil. Isso sem contar os reajustes anuais de valores de contrato e IPTU. 

De qualquer forma, o dinheiro parado na poupança não pagaria o seu aluguel e o tesouro retornaria um valor pouco superior aos seus gastos com a moradia alugada, sem incluir na conta a possível valorização do imóvel neste período. Lembre-se também de que investimentos são patrimônio, que quando cresce, se torna alvo do imposto de renda. Ou seja, você ainda poderá pagar impostos sobre o valor final dos rendimentos. 

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Taxas reajuste no contrato de locação de imóvel

Se você está pensando em alugar um local para morar, além da comparação do valor do aluguel com a rentabilidade do investimento em aplicações, é preciso deduzir taxas como IOF e Imposto de Renda e também avaliar as taxas reajuste do aluguel previstas no contrato de locação de imóvel.

Dentre os índices financeiros, o mais usado para reajuste de aluguel é IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas).

Ele é um dos principais índices financeiros usados para reajustes de aluguel por ser calculado ainda dentro do mês de referência. 

O reajuste é feito no mês de aniversário e a pessoa começa a pagar no mês seguinte o aluguel mais alto. 

Para você ter uma noção melhor dos valores do reajuste, saiba que o Índice Geral de Preços do Mercado terminou 2017 com deflação de -0,53%. Os contratos com aniversário entre janeiro e dezembro de 2017 tiveram um reajuste médio de 1,01%. 

Lembre-se que, com isso, o investimento em aplicações têm que dar um retorno que também cubra o reajuste, para que o aluguel possa ser considerado melhor do que a compra de um imóvel. 

Investimentos rentáveis? A compra de Imóveis pode ser um deles

Até agora você leu mais sobre diferentes investimentos bancários que oferecem renda fixa ou variável. Porém, é importante deixar claro que aplicar o valor guardado em um imóvel também é uma forma de investimento.

Quando comparado aos tipos de investimentos rentáveis feitos em bancos, pode-se dizer que optar pela aquisição de um imóvel pode ser considerado um investimento de renda fixa e variável. Fixa quando é analisado o valor do aluguel que o proprietário pode receber, caso compre para esta finalidade. Este valor é corrigido por índices financeiros como o IGP-M.

Por outro lado, quando o retorno feito pelo investimento é vindo da valorização do imóvel, que pode ser acompanhado pela tabela Fipe, pode-se dizer que é um investimento de renda variável.

A valorização do imóvel depende de muitos fatores, como mercado, taxas de juros, ciclo econômicos, entre outros. Com isso, você pode notar que optar por empregar o valor que você tem guardado é também uma forma de investir e, ao mesmo tempo, ter um lugar tranquilo, próprio, livre das taxas de reajustes de aluguel e bem conservado para o seu filho morar. 

 Taxas e juros baixos ajudam quem não tem o valor total para a compra

Outro ponto que deve ser avaliado na hora de decidir se vai comprar ou alugar um apartamento são as taxas de juros de imóveis financiados. Os financiamentos encarecem o valor final do imóvel e, por isso, devem ser bem analisados para que você não deixe uma boa quantia do seu dinheiro com o banco.

Porém, como nem sempre é possível ter o valor todo guardado para adquirir o bem, os financiamentos podem ser uma alternativa. Com a queda da taxa Selic, que em 2018 vai se manter em 6,5% ao ano, as taxas de juros de imóveis financiados também caíram. 

Na Caixa Econômica Federal é possível encontrar financiamentos com juros de 9% ao ano. Quem já tem um valor guardado para dar de entrada e não tem todo o dinheiro para quitar um apartamento à vista, deve considerar essa possibilidade.

Na maioria das vezes, o valor que você gastaria pagando um aluguel quita a parcela do imóvel financiado. No site da Caixa Econômica Federal é possível fazer uma simulação para comparar o preço do aluguel com o valor a ser pago por um financiamento. 

Vale lembrar que durante o recesso que o Brasil enfrentou entre 2015 e 2017 houve uma queda no preço dos imóveis. Como a demanda diminuiu, devido à instabilidade econômica e ao aumento do desemprego, há bastante oferta no mercado, e é possível conseguir bons negócios. Se você comprar o seu apartamento por um preço menor graças ao desconto, com o mercado imobiliário melhorando, terá uma valorização natural do bem adquirido. 

Antes de decidir se vai alugar ou comprar um apartamento para morar, considere:

  • a sua situação financeira; 
  • a análise da possibilidade de fazer investimentos rentáveis;
  • e lembre-se do conforto de ter um apartamento próprio para morar, sem se preocupar com possíveis mudanças ou grandes aumentos em aluguéis. 

Ficou interessado em comprar um apartamento? No blog da Setin você pode encontrar dicas para avaliar se é melhor financiar ou pagar à vista

 

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